令和6年1月15日　提出 尾道 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -20 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向島町字長者之水９５６３番１７外 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北6m道路 水道 尾道 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 尾道駅南西方 7.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ成熟した戸建住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められず、今後暫くは現状維持での推移が予測される 。値頃感等から、地価水準は概ね横ばい傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は向島島内の住宅地域一円であり、特に向島町中心市街地外縁部の住宅地域とは代替性が高い。需要者は地 縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入者は限定的である。スーパー等の商業利便施設への接近性が比 較的良好であることに加えて、継続的な地価下落による割安感等を背景に土地の需給関係は比較的安定的である。中心 価格帯は２００㎡程度の土地で７００万円内外程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替性、類似性を有する、市場において現実に成立した事例の中から選択され、各種補修正 、要因比較も適切であり実証性の高い価格が得られた。なお近隣地域及びその周辺は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域内に存し、自己目的の取引が主で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、代表標 準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による下振れリスクはあるが、国 内景気は緩やかな回復基調にある。当市の不 動産市場は立地等による選別化が進んでいる 。 成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は認められない。長年の地価下落により 値頃感も出ており、地価は横這いに推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％