別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾道 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 -16 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.
鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８外
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる閑静な
住宅地域		 南西4m私道 水道 尾道

6.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 尾道駅南東方

6.5km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主体とする住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動は認められないため、当面は現状維
持で推移するものと予測する。地価は若干ながらも弱含み傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は向島島内の住宅地域一円であり、特に向東町中心部及びその周辺の住宅地域とは代替性が高い。需要者は
地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入者は限定的である。島内における人口減少・少子高齢化等の
影響はあるものの、義務教育施設等の公共施設に近く、住環境も比較的良好な住宅地域であることから一定需要が見込
まれ、近時は底値を探る局面にある。中心価格帯は２００㎡程度の土地で６００～９００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は向東町内から収集し得た、当該標準地と代替性、類似性を有する現実の事例の中から選択され、補修正等も
適切に行われており、実証的かつ信頼性が高い。なお近隣地域及びその周辺は戸建住宅が多い既成住宅地域内に存し、
自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、代表標準地との
検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,900 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.5]		 [100.0]
100		 36,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等による下振れリスクはあるが、国
内景気は緩やかな回復基調にある。当市の不
動産市場は立地等による選別化が進んでいる
。

少子高齢化等の影響を受け土地需要は若干弱
含みであるものの、長年にわたる地価下落の
結果、地価は底値に近づきつつあり、下落幅
は縮小している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２４Ｋ
０４
-340406		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 尾道２３Ｔ
０４
-430415		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
中間画地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,184)
c 尾道２３Ｔ
０４
-430416		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.5m市道、
北西4m、角地
１住居

(60,180)
d 尾道２３Ｔ
０４
-430417		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e 尾道２４Ｋ
０４
-340409		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,549  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,403 		 100
[  97.9]
37,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
41,179  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,179 		 100
[ 113.5]
36,281 
36,300 
c (　           ) 
28,410  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.2]
36,902 		 100
[  99.9]
36,939 
36,900 
d (　           ) 
30,474  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
32,255 		 100
[  88.4]
36,488 
36,500 
e (　           ) 
47,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,255 		 100
[ 125.4]
37,683 
37,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,000 円／㎡]  



尾道 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中規模の戸建住宅を主体とする地域であり、経済合理性に見合う賃貸市場は未成熟で、豊富な賃貸事例の収集も
困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 尾道 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８
 2403000366266-0000
2 　尾道市向東町字肥浜新開８６１７番１０
 2403000366267-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
尾道 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 -16 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.
鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８外
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる閑静な
住宅地域		 南西4m私道 水道 尾道

6.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 尾道駅南東方

6.5km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に特別の変動要因はみられないことから、現状を維持すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、向東町を中心とした向島島内に在する既存住宅地域である。主たる需要者は、島内に地縁的選好性を有
する個人等が中心であり、島外からの転入者はあまり見られない。利便施設は比較的充実しているものの、少子高齢化
や人口減少等から、当該地域の不動産需要は低迷し地価はやや弱含みで推移している。土地の中心価格帯は、２００㎡
程度で６００～９００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はみられるが合理的な賃料水準にない
ため、収益価格は試算しなかった。当地域では自己使用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は同一需
給圏内の取引事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準地
から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,900 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.5]		 [100.0]
100		 36,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し観光
客も戻ってきており、市内中心部の需要は回
復傾向、縁辺部では少子高齢化で宅地需給は
弱い。

島外への人口流出、少子高齢化傾向が続き、
下地価は下落幅は縮小しつつもやや下落傾向
で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２４Ｋ
０４
-340406		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 尾道２３Ｔ
０４
-430404		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 接面道路無、
無道路地
１住居

(60,200)
c 尾道２４Ｋ
０４
-340404		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m県道、
中間画地
１中専

(70,200)
d 尾道２３Ｔ
０４
-430402		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4.9m市道、
中間画地
１住居

(60,196)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,549  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,403 		 100
[  97.8]
37,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
31,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
41,647 		 100
[ 113.3]
36,758 
36,800 
c (　           ) 
33,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.1]
40,945 		 100
[ 111.3]
36,788 
36,800 
d (　           ) 
35,163  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
39,386 		 100
[ 108.2]
36,401 
36,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -40.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +87.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -17.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,000 円／㎡]  



尾道 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の建物が中心で、賃貸市場が未成熟で、適正な純収益を求めることができないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 尾道 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８
 2403000366266-0000
2 　尾道市向東町字肥浜新開８６１７番１０
 2403000366267-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考