令和6年1月12日　提出 尾道 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -14 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市神田町３２３７番１８ ｢神田町１－１５｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス 尾道 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 交通 施設 尾道駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が並ぶ住宅地域内に位置する。住宅地として熟成した地域で今後も現状維持的状況が続くものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中心部近郊の住宅地域一円。需要者の中心は、一次取得者等のエンドユーザー等。幹線道路背後に 位置し、街路街区の配置に優れる分譲地の中の地域で平野部に存し、利便性や環境条件は比較的良好な条件である。中 心部との距離的要因から需給圏内でも価格水準の値頃感を持つ立地で、一定層の宅地需要は見込まれる地域である。需 要の中心となる価格帯は、敷地規模等から巾がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存する。自用目的の需要が大半である為、比準価格を試算したが、需給圏 内の事例より求められ、市場実態を反映した規範力を持つ価格である。賃貸収益用住宅が見られず、また敷地規模から 合理的な賃貸運営は想定出来ず、収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を重視し、代表標準地との比較検討及 び一般的要因の動向及び需給動向に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の影響から雇用・所得環境が改善し 、また金融環境から不動産市場は堅調である が、需要者の地域性等の需要二極化は依然続 いている。 地域要因に影響を与える特段の変動要因は見 られず、地価はやや静態的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％