令和6年1月10日　提出 尾道 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市久保町字旭が丘２１９７番３ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 西5m市道 水道、ガス 尾道 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 畑等の低未利用地も残る丘陵地の住宅団地であるが、生活利便施設との接近性が悪い。土地利用に特段の変化は なく、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市郊外の住宅地域全般である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する個人が大半を占め、圏外 からの転入者は乏しい。区画整然とした住宅団地であるが生活利便施設等から遠く、また道路勾配もややきついため住 環境に欠け、周囲には畑等の低未利用地も未だ多く見られるなど需要は低調である。中古住宅で１，５００万円程度ま でが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に比準して求めたものである。比準価格は、客観的かつ市場の 実勢を反映した実証的な価格である。近隣地域は市郊外の高台住宅団地内であり、アパート等の収益物件がほとんど見 られず賃貸市場の熟成度が低いため、収益還元法は非適用とした。よって本件は、比準価格を中心に、最近の地価動向 等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し観光 客も戻ってきており、市内中心部の需要は回 復傾向、縁辺部では少子高齢化で宅地需給は 弱い。 市郊外にある古い住宅団地で、生活利便施設 から遠く、平坦部住宅地等と比べ市場競争力 が劣るため、地価は依然弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％