令和6年1月15日　提出 尾道 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -9 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.5m市道 水道 才崎停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 才崎停西方 50m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　瀬戸田町の郊外に位置する住宅地域で、人口減少や高齢化等が進行し、宅地需要はやや減少傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、瀬戸田町を中心とする島嶼部である。需要者の中心は、瀬戸田町内の居住者並びに地縁関係を有する 個人が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。人口が減少する状況にあって、当該地域は瀬戸田町中心部へ の接近性に劣るため、依然として需要は少なく地価は下落傾向で推移している。土地取引は非常に少なく、規模等によ る個別性が強いため需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は採用出来なかった。取引事 例比較法の適用に当たっては、取引事例が非常に少ないため、広域的に収集した取引事例から試算したものであり、比 準価格は市場実態を反映しており規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [173.7] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、緩やかに回復しており、不動産需 要も回復傾向にあるが、利便性の劣る地域の 需要は弱く二極化が進んでいる。 　特別な変動要因は無いが、瀬戸田町中心部 の遠方に位置し、生活利便性が劣るため需要 は弱く、地価は依然として下落傾向が続いて いる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％