令和6年1月15日　提出 尾道 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市美ノ郷町三成字新沖田２０６番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道 尾道 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 尾道駅北方 6.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発が盛んな平坦部の住宅地域であり、スーパー等の生活利便施設もあり、宅地の需要、供給共に高まりつ つあって、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市郊外に位置する美ノ郷町及びその周辺の住宅地域一帯と判断される。主たる需要者は、市内に勤務 地を有する個人が中心である。周辺には生活利便施設があり、市中心部へのアクセスも良好なことから、需要がみられ 、農地も多く残ることから、ミニ開発による供給があって、売行きも好調である。取引の中心となる価格帯は土地のみ で１０００～１２００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域において、取引の中心は自用目的によるものである。一部で賃貸アパートがみられるものの、 投資採算性に見合った賃貸経営は困難であり、収益還元法は非適用とした。求められた比準価格は同一需給圏内の類似 地域に存する事例から試算し、近年の実勢を反映した価格で、説得力は高い。よって、主たる需要者の観点から比準価 格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 75.2] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業をはじめとした非製造業は回復傾向が みられるものの、機械・造船等の製造業は悪 化傾向がみられる。中心部と周辺部で二極化 が進んでいる。 生活利便性が高く、中心部等へのアクセスも 良好な平坦部の住宅地域で、需要がみられ、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％