令和6年1月10日　提出 尾道 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市高須町字山波崎１３８７番３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い郊外の住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス 東尾道 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 東尾道駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。利便性を有する地域である。住宅地として熟成しており、需要も見込ま れ地価は静態的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市の山波町、高須町及びその周辺の住宅地域である。需要の中心は３０～５０代のエンドユーザー が中心となる。国道背後の平野部に存し、利便施設等のアクセスに優れる立地で一定層の需要も見込まれ、需給圏内で の競争力を比較的有している。この為、近隣地域周辺を含めて開発素地需要も多い。中心価格帯は、土地で７００万円 ～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、国道背後の既存住宅地域である。利便性を有する地域であるが、収益価格は、敷地規模等より賃貸アパー トの想定は合理的ではないため、非適用とした。比準価格は、同一需給圏内における自己使用目的の取引事例より試算 され、市場性を有する規範力を持つ価格である。よって、鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準地から検討した価 格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し観光 客も戻ってきており、市内中心部の需要は回 復傾向、縁辺部では少子高齢化で宅地需給は 弱い。 既存住宅地域に位置し、地域要因に影響を与 える要因はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％