令和6年1月12日　提出 三原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市糸崎南２丁目５９２４番１外 ｢糸崎南２－６－１０｣ ②地積 　(㎡) 6,676   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 3:1 倉庫 Ｓ1 倉庫、工場等が建ち 並ぶ工業地域 南西15m道路、三方路 水道、ガス 糸崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ道路 交通 施設 糸崎駅南東方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、臨海部に存する工業地域である。地域的な変動要因は見られず、地域経済による市場動向等から地 価はほぼ静態的である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島県東部の臨海部を中心とした工業地域である。需要の中心は、県内の製造業や物流業者等の法人企 業である。同一需給圏内では陸運と海運の中継地で製造と流通の両面を有している工業地は、需要が旺盛であるが、近 隣地域では長引く地域経済の低迷等より、圏域内で需要は静態的である。中心価格帯は敷地規模、利用業種等からバラ ツキを持っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は尾道糸崎港付近に倉庫等が見られる工業地域である。試算された比準価格は、同一需給圏内から広域的に収 集した事例より求められ、工場地の市場性を反映した精度の高い価格である。他方、収益価格は賃貸市場が未成熟で適 切な賃貸運営は難しく、非適用とした。よって、自己使用目的の事例から求められた比準価格を中心に、代表標準地と の比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [102.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の影響から雇用・所得環境が改善し 、また金融環境から不動産市場は堅調である が、需要者の地域性等の需要二極化は依然続 いている。 地域要因に影響を与える要因の変動は無く、 現状維持的状況が今後も続くものと思料され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％