令和6年1月12日　提出 三原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -9 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市本郷北４丁目１００５番１５ ｢本郷北４－２７－１４｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の閑静な住宅 地域 南西4.7m市道 水道、下水 本郷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　４． ７ｍ　　市道　　　 交通 施設 本郷駅北西方 700m 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、丘陵部の熟成した住宅団地である。街路条件や交通接近条件等が平坦部より劣るため、需要は弱く 、今後も現状程度の利用で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本郷地区及びその周辺の住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性のある個人及び周辺の工場勤務者 などのエンドユーザーである。居住環境や利便性が劣ることから、平坦部へ需要シフトが認められる中、周辺人口の減 少も相俟って不動産の需給は極めて静態的であり、引き続き弱含みで推移している。圏内の中心的な価格帯は、土地で ５００万円程度、建物付で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本郷地区及びその周辺の住宅地域に存する類似の取引事例を中心に比準して求めたもので、客観的かつ市 場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり自用の戸建住宅を中心とした地域であり、 賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規 準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [103.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の低迷や人口減少等を背景に、不動 産需要は全体的に弱く、取引も低調である。 生活利便性の劣る地域であり、少子高齢化、 地域経済の低迷を反映し、需給は静態的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％