令和6年1月15日　提出 三原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市青葉台６０８番２５２ ｢青葉台１６－２０｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 三原 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 三原駅南西方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の高台に所在する住宅団地であり、今後も現状を基調とした推移と予測する。需給とも微弱で地価は弱含み で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三原市中心市街地から南西方に位置する郊外住宅団地とその周辺の住宅地域を範囲とする。典型的需要 者は当該地域に地縁性を持つ３０～４０代の一次取得者であり圏外からの転入もある。三原市の住宅需要は利便性に優 れる駅西方の平坦部住宅地域に集中し、郊外高台の住宅地域は地価下落を続けている。中心となる価格帯は２００㎡の 土地で６００万円前後、中古建物付きの取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅に概ね純化した高台の住宅団地で収益物件の経営想定が合理的でないため収益価格は試算しない。 比準価格は近隣地域周辺及び三原市南西部郊外の住宅団地の取引事例に基づく実証的な価格である。以上より、広域的 な地価バランスを踏まえ前年価格等にも留意のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三原市は人口減少が続いている。前年から土 地取引数、新設住宅着工戸数とも減少で推移 するなど不動産市況に明るさは少ない。 郊外に位置するほぼ熟成した高台の住宅団地 で特段の変動なく推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％