令和6年1月12日　提出 三原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市本郷南５丁目４７７３番２４ ｢本郷南５－９－８｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、下水 本郷 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 本郷駅南東方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅やアパート等が混在する平坦部の住宅地域である。少子高齢化が進む中で、豪雨浸水被害 による心理的な影響も依然として残っており、今後も静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本郷地区中心部及びその周辺の住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性のある個人や周辺工場など に勤務する者等のエンドユーザーである。豪雨浸水被害による心理的な影響や地域経済の低迷に加えて、周辺地域の人 口減少や少子高齢化等の影響により、需要は引き続き弱含みで推移している。取引される価格帯は、不動産取引が少な く、規模等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本郷地区に所在する取引事例を中心に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な 価格である。なお収益価格は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が 困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の低迷や人口減少等を背景に、不動 産需要は全体的に弱く、取引も低調である。 豪雨浸水被害による心理的な影響のほか、少 子高齢化と地域経済の低迷が引き続き進行し ており、需給は静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％