令和6年1月15日　提出 三原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市中之町５丁目１９７９番２ ｢中之町５－１７－４４｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる閑静な住 宅地域 南東3m市道 水道、ガス 三原 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 三原駅北東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　三原市の中心市街地から北東のやや郊外で幹線背後に位置する住宅地域である。特段の地域的要因は見受けら れないことなどから、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、三原市街地周辺部のやや郊外に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は、三原市及びその周辺 に居住する一次取得者層である。当該地域は概ね平坦な住宅地域であるが、中心市街地からやや離れて位置し且つ街路 条件がやや劣るため、不動産需要は依然としてやや低調である。需要の中心となる価格帯は、規模等によって異なるが 土地で８００万～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は中之町の平地に所在する事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。一方収益価格は 、当該地域が狭小街路であること等から賃貸市場が未成熟で求めることができなかった。本件では、当該地域において は自用目的の取引が多いこと等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の中之町及び その周辺地区における不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 79.5] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の規制は緩和され景気回復の期待感 はあるものの、地域経済の低迷の影響等で不 動産市況は依然やや厳しい状況にある。 特段の地域敵要因は見受けられないが、生活 利便性がやや劣ることや一般的要因の影響等 で、地価は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％