令和6年1月15日　提出 竹原 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹原 5-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹原市中央５丁目１５５６番３ ｢中央５－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 診療所兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅と一般 住宅が混在する既成 商業地域 北西12m市道 水道、下水 竹原 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 竹原駅北西方 600m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域南方で隣接する閉店したゆめタウン竹原店について、跡地利用を注視する必要がある。その他、地域内 において特別の変動要因はないことから、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は竹原市内に存する商業及び商住混在地域一円である。主たる需要者は地元企業及び地縁性を有する個人事 業主である。近年、竹原市において商業中心は、土地区画整理事業が行われている国道４３２号沿いに移行している。 近隣地域周辺ではアパートの新規供給が散見され、ショッピングセンターも閉店したことから用途の混在が進んでいる 。商業地取引は個別性の強い取引が多く、ばらつきが大きいことから、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例を収集し、適切に取捨選択及び補修正を行った実証的な価格で、市場実態を反映している。 他方、収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、想定建物や還元利回りの査定等やや流動的であり、当該圏域 のような自用目的の取引が中心の場合、元本果実の関係がやや希薄であることから、比準価格と比較し低位に試算され た。以上により本件においては、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層の市外への流出が深刻で、高齢化も進 み、郊外において空家が目立っている。他方 、市役所移転や跡地利用等を注視する必要が ある。 当該地域に隣接する閉店したゆめタウン竹原 店の所有者は破産しており、更地化等、今後 の利活用は不透明で、中心部の空洞化が懸念 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％