別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
竹原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
竹原 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.
鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 竹原市中央１丁目１４８４番３２外
｢中央１－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模小売店舗が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北西15m市道 水道、下水 竹原

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道　　　　 交通

施設		 竹原駅北方

80m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ竹原駅前に位置する商店街であるが、国道沿いに立地する大型商業施設への顧客流出により繁華性は低下し
ており、空き店舗や未利用地が目立つ。今後も衰退傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は竹原市及び隣接市町の商業地域及び商住の用途が混在する地域と判定した。需要者は地縁性を有する地元
法人及び個人事業者が中心である。新開土地区画整理地区や国道沿いに位置する大型商業施設の集客力が高く、駅前商
店街は衰退傾向が続いている。商業地の取引は数が少なく、取引の個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯の
把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は竹原駅前の商店街であるが、自用の小売店舗等を中心とする地域であり、事業用の賃貸市場が未成熟である
ため、賃貸建物を想定して求めた収益価格の説得力は弱い。比準価格は同一需給圏内の類似地域に在し、対象標準地と
類似性を有する取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、収益価格は
参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　竹原 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,000 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.2]		 [100.0]
100		 48,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少及び高齢化率の上昇が続く竹原市
の土地需要は限定的であり、空き家、空き店
舗の増加による市街地の空洞化が懸念される
。

未利用地や空き店舗が目立つ駅前商店街であ
り、新規出店も僅かに認められるものの不動
産需要は総じて弱く、地価は下落傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 竹原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 竹原２３Ｔ
８９
-438920		 竹原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
b 竹原２３Ｋ
９９
-339933		 竹原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 竹原２３Ｔ
８９
-438945		 竹原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18.3m国
道、中間画地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
d 竹原２３Ｔ
８９
-438935		 竹原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m国道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,362  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
47,320 		 100
[  90.3]
52,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,400 
b (　           ) 
45,379  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,517 		 100
[  97.0]
45,894 
45,900 
c (　           ) 
32,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  77.0]		 100
[ 100.0]
41,149 		 100
[  83.6]
49,221 
49,200 
d (　           ) 
38,400  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,709 		 100
[  77.7]
48,532 
48,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,100 円／㎡]  



竹原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,468,539 
711,162 
2,757,377 
2,575,200 
182,177 		 （　0.9740）
177,440 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,621,224 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
竹原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   142 ㎡      6.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し。２～３階４８㎡２ＤＫ２戸。 ⑦有効率　  75.8 ％
の理由		 用途、規模等から標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
88.0 
79.20 
2,000 
158,400 		 6.0  950,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
70.00 
68.0 
47.60 
1,520 
72,352 		 3.0  217,056 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
75.8 
174.40 

303,104 		 1,384,512 
0 
⑨年額支払賃料        303,104 円　×　12ヶ月　＝　       3,637,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,637,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       181,862 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,455,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,384,512 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,468,539 円　　　　（　        24,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 竹原（賃）Ｋ８
９
　　　　-368902		 1,299  
(   1,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,524 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 竹原（賃）Ｔ８
９
　　　　-328901		 1,265  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,495 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
竹原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 181,862 円  　　　        3,637,248　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,000 円  　　　　     37,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         711,162 円　（　　　　　　         5,008 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9740    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,575,200 円  
（　　　　　        18,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,468,539 円      
②総費用 711,162 円      
③純収益　①－② 2,757,377 円      
④建物等に帰属する純収益 2,575,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,621,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 竹原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　竹原市中央一丁目１４８４番３２
 2402000110921-0000
2 　竹原市中央一丁目１４８４番５９
 2402000110941-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
竹原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
竹原 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.
鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 竹原市中央１丁目１４８４番３２外
｢中央１－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模小売店舗が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北西15m市道 水道、下水 竹原

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道　　　　 交通

施設		 竹原駅北方

80m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内において、介護支援事業所併設のカフェが昨秋オープンしたこと以外は、格別の変動要因はないことから
、当面の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は竹原市内に存する商業及び商住混在地域一円である。主たる需要者は地元企業及び地縁性を有する個人事
業主である。近年、竹原市において商業中心は、土地区画整理事業が行われている国道４３２号沿いに移行している。
当該地域内で近年解体された店舗跡地は、未利用若しくは駐車場となっている。商業地取引は個別性の強い取引が多く
、ばらつきが大きいことから、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多数の事例を収集選択し、適切に補修正をした実証的な価格である。他方、収益価格は収益性に基づく理論
的な価格であるが、想定建物や還元利回りの査定等やや流動的であり、当該圏域のような自用目的の取引が中心の場合
、元本果実の相関関係がやや希薄であることから、比準価格と比較し低位に試算された。本件においては、比準価格を
採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　竹原 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,000 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.2]		 [100.0]
100		 48,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 若年層の市外への流出が深刻で、高齢化も進
み、郊外において空家が目立っている。他方
、市役所移転や跡地利用等を注視する必要が
ある。

駅前商店街であるが空室が多く、日用品は国
道４３２号沿いに顧客は流出し、他方、観光
客は本町地区に流れており、繁華性に乏しい
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 竹原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 竹原２４Ｋ
８９
-348908		 竹原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.8m市道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
b 竹原２３Ｔ
８９
-438935		 竹原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m国道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
c 竹原２３Ｋ
９９
-339931		 竹原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西13m国道、
南東10m、
二方路
（都） 準工
土砂災警特別区域
土砂災害警戒区域
(70,200)
d 竹原２３Ｔ
８９
-438945		 竹原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18.3m国
道、中間画地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,362 		 100
[ 115.0]
49,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,900 
b (　           ) 
38,400  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,709 		 100
[  81.2]
46,440 
46,400 
c (　           ) 
39,714  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,721 		 100
[  74.0]
52,326 
52,300 
d (　           ) 
32,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  77.0]		 100
[ 100.0]
41,149 		 100
[  85.4]
48,184 
48,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -30.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,200 円／㎡]  



竹原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,453,462 
713,273 
2,740,189 
2,559,360 
180,829 		 （　0.9750）
176,308 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,598,122 円　　　　（　     25,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
竹原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   142 ㎡      6.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２～３階：共同住宅（シングルタイプ、平均専有面積２５㎡、１Ｋ） ⑦有効率　  77.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
90.0 
81.00 
1,940 
157,140 		 6.0  942,840 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
70.00 
70.0 
49.00 
1,476 
72,324 		 3.0  216,972 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
77.8 
179.00 

301,788 		 1,376,784 
0 
⑨年額支払賃料        301,788 円　×　12ヶ月　＝　       3,621,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     179.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,621,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       181,073 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,440,383 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,376,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,079 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,453,462 円　　　　（　        24,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 竹原（賃）Ｔ８
９
　　　　-338904		 1,855  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,627 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,476 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 竹原（賃）Ｋ８
９
　　　　-368901		 1,500  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,331 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
竹原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,000 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 181,073 円  　　　        3,621,456　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,400 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         713,273 円　（　　　　　　         5,023 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,559,360 円  
（　　　　　        18,024 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,453,462 円      
②総費用 713,273 円      
③純収益　①－② 2,740,189 円      
④建物等に帰属する純収益 2,559,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 180,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 176,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,598,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 竹原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　竹原市中央一丁目１４８４番３２
 2402000110921-0000
2 　竹原市中央一丁目１４８４番５９
 2402000110941-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考