鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
竹原 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

竹原 -3

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　那須　英樹

TEL.

鑑定評価額

6,870,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	竹原市下野町字立通３３４３番２				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西4.6m市道	水道、下水	竹原 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．６
ｍ市道

交通

施設

竹原駅北西方

1.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

新開土地区画整理地区に隣接しており、生活利便性は比較的良好であるものの街路条件に劣る既成住宅地域であ
り、地価は僅かながら下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、竹原市中心市街地及びその周辺の住宅地域と判定した。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、圏
域外からの転入者は少数である。竹原市では既成住宅地域の需要は総じて弱いが、区画整理事業の進捗とともに商業施
設の出店が進み生活利便性が向上した新開地区周辺地域では一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土
地が７００万円程度、新築建売住宅で２，２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では賃貸共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、
生活の利便性が重視されることから収益価格の説得力は弱い。比準価格は竹原市の住宅地域内に所在し、対象標準地と
類似性を有する取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、収益価格は
参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　竹原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[ 97.3]
100

100
[100.0]

100
[ 79.6]

[100.0]
100

40,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少及び高齢化率の上昇が続く竹原市
の土地需要は限定的であり、空き家、空き店
舗の増加による市街地の空洞化が懸念される
。

新開土地区画整理地区に隣接する既成住宅地
域であり、利便施設等への接近性が比較的良
好であることから地価は微落にとどまってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

竹原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹原２３Ｔ８９ -438918	竹原市		更地	（　）	長方形	南西12m区画街路、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	竹原２３Ｔ８９ -438925	竹原市		更地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
c	竹原２４Ｋ８９ -348903	竹原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.9m私道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,196)
d	竹原２３Ｔ８９ -438908	竹原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6.3m私道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
e	竹原２３Ｋ９９ -339938	竹原市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		（都） (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,425	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,219	100 [ 127.6]	40,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 30,220	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	32,730	100 [ 81.5]	40,160		40,200
c	(　 ) 39,244	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,577	100 [ 95.2]	40,522		40,500
d	(　 ) 36,295	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,424	100 [ 90.5]	39,143		39,100
e	(　 ) 31,068	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	31,937	100 [ 75.0]	42,583		42,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

竹原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,939,760	362,656	1,577,104	1,401,920	175,184	（　0.9733） 170,507	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,479,735 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	184 ％	171 ㎡	13.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡２ＤＫ４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	986	78,880	3.0	236,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		157,760		473,280
								0

⑨年額支払賃料	157,760 円　×　12ヶ月　＝　 1,893,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,893,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 101,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,935,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,939,760 円　　　　（　 11,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	竹原（賃）Ｋ８９　　　　-368907	1,041 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	977	対象基準階の　月額実質賃料　　 988 円/㎡　月額支払賃料（　 986 円/㎡）　基準階 1 F B
b	竹原（賃）Ｔ８９　　　　-338905	1,078 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,000
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,400 円	20,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,856 円	2,037,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,600 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,656 円　（　　　　　　 2,121 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,401,920 円（　　　　　 8,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,939,760 円
②総費用	362,656 円
③純収益　①－②	1,577,104 円
④建物等に帰属する純収益	1,401,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,479,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

竹原 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	竹原市下野町字立通３３４３番２	2402000075069-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
竹原 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

竹原 -3

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　米澤　淳

TEL.

鑑定評価額

6,870,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	竹原市下野町字立通３３４３番２				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西4.6m市道	水道、下水	竹原 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．６
ｍ市道

交通

施設

竹原駅北西方

1.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

隣接する新開土地区画整理事業の施行区域内では、ミニ開発等、戸建住宅の新規供給が複数見受けられるが、当
該地域内においては、特別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部及びその周辺における住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であり、
圏外からの転入者は稀である。隣接する土地区画整理事業の施行区域内では、地元ディベロッパーによるミニ開発（７
区画と５区画の建築条件付更地分譲等）が行われており、販売も比較的堅調である。取引の中心となる価格帯について
は、土地は１７０㎡で７００万円前後、建売で２，４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法による比準価格は、実際の取引価格に適切に補修正を行って得た市場の実態を反映した実証的な価格で
ある。一方、収益還元法による収益価格は、建物想定や還元利回りの査定等やや流動的で、地域的にも土地価格に見合
った賃料を収受出来ていない事から、比準価格と比較し低位に求められた。本件では信頼性の高い比準価格を採用し収
益価格は参考に留め、代表標準地価格に規準した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　竹原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[ 97.3]
100

100
[100.0]

100
[ 81.6]

[100.0]
100

39,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若年層の市外への流出が深刻で、高齢化も進
み、郊外において空家が目立っている。他方
、市役所移転や跡地利用等を注視する必要が
ある。

利便性と住環境が良好な区画整理地区に隣接
する事から、地価は下げ止まりつつも、敢え
て当該地域を選好する需要者は価格重視と思
料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

竹原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹原２４Ｋ８９ -348905	竹原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m区画街路、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	竹原２３Ｋ９９ -339928	竹原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	竹原２４Ｋ８９ -348903	竹原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.9m私道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,196)
d	竹原２３Ｔ８９ -438926	竹原市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		（都）２中専土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,434	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,235	100 [ 163.2]	40,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 63,354	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,101	100 [ 156.1]	40,423		40,400
c	(　 ) 39,244	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,577	100 [ 96.3]	40,059		40,100
d	(　 ) 21,610	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	22,998	100 [ 57.8]	39,789		39,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +46.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

竹原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,983,646	389,660	1,593,986	1,422,140	171,846	（　0.9733） 167,258	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,413,429 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	184 ％	171 ㎡	13.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパート（ＤＩＮＫＳタイプ、平均専有面積４０㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,010	80,800	3.0	242,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		161,600		484,800
								0

⑨年額支払賃料	161,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,939,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,939,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 104,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,979,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	484,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,983,646 円　　　　（　 11,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	竹原（賃）Ｋ８９　　　　-368907	1,041 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,013 円/㎡　月額支払賃料（　 1,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	竹原（賃）Ｋ８９　　　　-368908	867 ( 866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	922
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,400 円	21,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,160 円	2,083,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,700 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,660 円　（　　　　　　 2,279 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,422,140 円（　　　　　 8,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,983,646 円
②総費用	389,660 円
③純収益　①－②	1,593,986 円
④建物等に帰属する純収益	1,422,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	167,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,413,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

竹原 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	竹原市下野町字立通３３４３番２	2402000075069-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考