令和6年1月15日　提出 竹原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹原 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹原市下野町字阿此比沖４２６２番３４ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道 竹原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 竹原駅北方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 竹原市の平坦部に位置する古くからの住宅団地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面現状のまま推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹原市中心市街地及びその周辺の住宅地域と判定した。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、圏 域外からの転入者は少数である。人口減少及び高齢化が進む中、住宅地需要は土地区画整理事業によって利便性が向上 する新開地区及びその周辺の新興住宅地域に集約されつつあり、旧来からの住宅地域における需要は弱い。需要の中心 となる価格帯は、土地が７００万円程度、新築建売住宅で２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算し 得なかった。比準価格は竹原市内の住宅地域内に所在し、対象標準地と類似性を有する取引事例から試算された価格で あり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　竹原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.2] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少及び高齢化率の上昇が続く竹原市 の土地需要は限定的であり、空き家、空き店 舗の増加による市街地の空洞化が懸念される 。 区画整然とした古くからの住宅団地であるが 、周辺分譲宅地は長期にわたり滞留しており 需要は弱い。地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％