別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
呉 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市築地町１番１外
｢築地町１－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 21,426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
3:1		 工場

 中小規模の工場、営
業所等が多い工業地
域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 呉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 呉駅西方

1.2km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の工場などを中心とする臨海型の工業地域であるが、その立地的な特性ゆえに営業所等も見られるなど利
用用途の可変性が認められる。
(3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市の臨海型工業地域を中心に、隣接周辺地域に存する工業地域一円と判定した。典型的な需要者は、
中小規模の製造業者、流通倉庫業者等が想定される。高速道路ＩＣなどへのアクセスが良好な好立地物件に対しては相
応の需要が認められる半面、それ以外の物件については市場滞留期間が長期化している。なお、物件の規模により取引
される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、自己利用目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用工場等の収益物件はほとんど見られない。この
ため賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、
実証的で信頼性が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘案して
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 9-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 55,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖や、市人口が２１万
を割り込み減少傾向にあることなどにより、
地域経済全体としては厳しい状況にある。


工場等を中心としつつ、その立地的優位性か
ら営業所散見される地域として用途の多様化
が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２３Ｔ９
０
-439061		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m市道、
中間画地
工業
土砂災害警戒区域
(60,200)
b 呉２４Ｋ４
５
-344595		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.5m市道、
南東4m、角地
（都） 工業

(70,200)
c 呉２４Ｋ９
４
-349418		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 呉２２Ｋ５
８
-325859		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西13m県道、
北12m、角地
準工
臨港地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,820  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,327 		 100
[  79.9]
55,478 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,500 
b (　           ) 
44,004  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
43,219 		 100
[  78.3]
55,197 
55,200 
c (　           ) 
49,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,500 		 100
[  89.8]
55,122 
55,100 
d (　           ) 
52,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
50,975 		 100
[  91.5]
55,710 
55,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,400 円／㎡]  



呉 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当地域は自用目的の工場などが中心であり、賃貸市場が成熟しているとは言い難いことから、収益還元法の適用
を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 呉 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市築地町１番１
 2401000322395-0000
2 　呉市築地町１番２
 2401000322396-0000
3 　呉市築地町１番３
 2401000322397-0000
4 　呉市築地町１番４
 2401000322398-0000
5 　呉市築地町１番５
 2401000322399-0000
6 　呉市築地町２番
 2401000322400-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
呉 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.
鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市築地町１番１外
｢築地町１－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 21,426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
3:1		 工場

 中小規模の工場、営
業所等が多い工業地
域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 呉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 呉駅西方

1.2km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地も含め中小規模の工場等が多く集積する臨海型工業地域である。呉市中心部の接近性に恵まれているため
、用途の多様性が認められ、他用途への移行の可能性も考えられる。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市及び周辺市町における臨海部を中心とし一部利便性豊かな内陸部も含む工業地域の存する圏域であ
る。主たる需要者としては、製造業、物流業に係る地元法人が中心であるが、規模の大きい工業地については全国展開
している事業者も想定される。製鉄所閉鎖の影響は下請け企業及び孫請け企業等にも及んでいるが、業種転換等も含め
多様な動きが見受けられる。取引価格は画地規模によってバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自社所有の工場を主体とする工業地域であり、所有目的の取引が殆どのため、工場倉庫の賃貸は少ない。
賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する事例か
ら適切に求めた価格で実証的であり、市場性を反映し説得力を有する。よって本件では、取引市場の実態を反映した比
準価格を標準とし、市場の動向並びに代表標準地との均衡にも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 9-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 55,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 広島県の景気は緩やかに回復しており、住宅
投資は横ばい圏内。呉市の人口は全体で年間
約１．８％減少、築地町・宝町でも約１．８
％の減少。

呉市中心部に近い工業地域であるため、周辺
では娯楽施設や店舗等の立地も見られる。製
鉄所閉鎖の影響もあり、土地需要はやや停滞
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２３Ｔ９
４
-439435		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b 呉２４Ｋ９
４
-349418		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c 呉２４Ｋ４
５
-344595		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.5m市道、
南東4m、角地
（都） 工業

(70,200)
d 海田２４Ｋ
７０
-347019		 安芸郡海田町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,863  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,863 		 100
[ 117.6]
56,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,900 
b (　           ) 
49,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,500 		 100
[  97.3]
50,874 
50,900 
c (　           ) 
44,004  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
43,219 		 100
[  74.4]
58,090 
58,100 
d (　           ) 
65,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
73,769 		 100
[ 133.4]
55,299 
55,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,300 円／㎡]  



呉 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域周辺は、自社所有の工場、倉庫の自己所有を主体とする工業地域であり、工場の賃貸市場は未成熟であ
ることから、収益還元法は適用し得なかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 呉 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市築地町１番１
 2401000322395-0000
2 　呉市築地町１番２
 2401000322396-0000
3 　呉市築地町１番３
 2401000322397-0000
4 　呉市築地町１番４
 2401000322398-0000
5 　呉市築地町１番５
 2401000322399-0000
6 　呉市築地町２番
 2401000322400-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考