令和6年1月15日　提出 呉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広多賀谷１丁目１番１４外 ｢広多賀谷１－９－５５｣ ②地積 　(㎡) 2,461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ工業地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 新広 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 新広駅南西方 900m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫や工場等が建ち並ぶ工業地域である。地域に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。日 本製鉄呉製鉄所が９月末に事業を停止したこともあり需要は限定的で、地価は静態的に推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広地区、阿賀地区を中心に、呉市内及び隣接市町における工業地域一円である。主な需要者は、物流業者 、工場事業者等の法人であると思料する。日本製鉄呉製鉄所の事業停止の影響により企業の投資マインドは減退傾向で あり、需要は限定的である。取引件数は少なく、成約事例も画地規模によりばらばらであり、土地、複合不動産共に、 需要者の中心価格帯は把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模工場を中心とする工業地域であり、主な需要者も自己使用を目的とする流通関連事業者が占めている ことから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から規範性の高い取 引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって、比準価格を中心に前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所が９月末に事業を停止した ことや、人口減少の影響により、宅地需要は 全体的に弱含み傾向である。 東広島・呉道路の整備に伴う広域的な交通ア クセスが向上しているが、日本製鉄呉製鉄所 の事業停止の影響もあり地価は静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％