鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
呉 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-11

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　小川　和夫

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市中央２丁目５番１５｢中央２－５－１０｣				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	中層店舗、事務所等の多い図書館に近い商業地域	北東25m市道	水道、ガス、下水	呉 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道　　　　

交通

施設

呉駅北東方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

呉市中心部で周辺に図書館、文化ホール等が立地し、街路条件や利便性が良好な商、住の適地であり、周辺で市
有地の有効活用が検討されているが、当面は現状の利用状態で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね呉市中央地区を中心とする呉市中心部の商業地域。需要者の中心は地元法人、全国展開の大手法人、
マンション開発業者等である。不透明感の漂う当市の景気動向等によりオフィスや店舗の需要はやや頭打ち状態にある
ものの、複数の店舗で構成される新たな商業施設が開業する等、活性化の動きも見られている。取引される規模等はま
ちまちであるが、土地は２５０～３５０㎡前後で６，０００～９，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は呉市中心部の街路条件に恵まれる類似した商業地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実
証性が高い。地価に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められたと思料する。以上から
、比準価格を標準とし、収益価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意
のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は県全体より人口減少率が大きい。呉駅
周辺の開発事業等で中心部の発展が期待され
るが、大規模製鉄所が閉鎖され、その影響が
懸念されている。

新規店舗が出店し、近年、高層賃貸マンショ
ンが完成する等、地域はやや活性化している
。立地条件も良好であり地価は強含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２４Ｋ５８ -345811	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	呉２４Ｋ５８ -345814	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	呉２２Ｋ５８ -325806	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	呉２３Ｋ５８ -335812	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西26m市道、南東11m、角地		商業 (100,400)
e	呉２２Ｔ５８ -425801	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m国道、南西10m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,402	100 [ 73.2]	272,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 166,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	184,637	100 [ 73.8]	250,186		250,000
c	(　 ) 278,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,128	100 [ 97.0]	286,730		287,000
d	(　 ) 230,542	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,970	100 [ 70.2]	260,641		261,000
e	(　 ) 233,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	220,632	100 [ 86.0]	256,549		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
d	隣地買収	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

呉 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,407,447	6,680,762	21,726,685	19,380,000	2,346,685	（　0.9514） 2,232,636	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	46,513,250 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ6	1,440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	291 ㎡	10.5 m x 27.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階以上：住宅（専有面積３５㎡程度のワンルームタイプ）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	80.0	192.00	2,730	524,160	6.0	3,144,960
							0.0	0
2～ 6	住宅	240.00	90.0	216.00	1,815	392,040	3.0	1,176,120
							0.0	0
～

～

～

計		1,440.00	88.3	1,272.00		2,484,360		9,025,560
								0

⑨年額支払賃料	2,484,360 円　×　12ヶ月　＝　 29,812,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,812,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,490,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,321,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,025,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,407,447 円　　　　（　 97,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ２２　　　　-202206	2,374 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｔ４５　　　　-354555	1,749 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,425,000 円	285,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,086,862 円	29,812,320　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,422,500 円	285,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,680,762 円　（　　　　　　 22,958 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	285,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,380,000 円（　　　　　 66,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,407,447 円
②総費用	6,680,762 円
③純収益　①－②	21,726,685 円
④建物等に帰属する純収益	19,380,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,346,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,232,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,513,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

呉 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	呉市中央二丁目５番１５	2401000321372-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
呉 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-11

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　上西　浩尚

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市中央２丁目５番１５｢中央２－５－１０｣				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	中層店舗、事務所等の多い図書館に近い商業地域	北東25m市道	水道、ガス、下水	呉 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道　　　　

交通

施設

呉駅北東方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には図書館・市民ホール・市役所等の公共施設が立地し、ＪＲ駅及び生活利便施設も徒歩圏の呉市中心部に
存するため、立地注目度は良好で、今後も現状を維持していくと思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央・西中央から本通地区を中心とする呉市中心商業地域及び広地区中心商業地等も含む圏域。幹線道
路沿いの商業地であるため、用途の多様性が見込め、需要者は、地元法人、チェーン展開している大手法人、マンショ
ンデベロッパーも含まれる。中央地区は高層化が進行しているが、オフィス・店舗需要は伸びを欠き、上階はマンショ
ンとして利用される傾向にある。中心となる価格帯は画地規模により幅があるが坪８０～９０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

呉市中心部の幹線道路沿いの近年の傾向としては、分譲マンションの素地及び自用の事業所の取引等が多く、投資用の
収益物件は少なく収益価格も低位に求められた。比準価格は呉市の中心商業地に存する事例より求めたものであり、実
証的で説得力を有している。したがって比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年公示価格及び周辺の標準地との
バランスを考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島県の景気は緩やかに回復しており、住宅
投資は横ばい圏内。呉市の人口は全体で年間
約１．８％減少、中央地区全体では約０．３
％増加。

事務所・店舗需要はやや落ち着いているが、
新規店舗の入居や周辺での有効活用策も検討
中で、土地需要もやや活性化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２４Ｋ５８ -345823	呉市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	呉２４Ｋ５８ -345811	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	呉２４Ｋ５８ -345814	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	呉２３Ｔ５８ -435805	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	152,538	100 [ 58.9]	258,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 199,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,402	100 [ 71.3]	279,666		280,000
c	(　 ) 166,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	184,637	100 [ 72.9]	253,274		253,000
d	(　 ) 152,914	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	169,904	100 [ 63.9]	265,890		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

呉 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,156,313	6,631,416	21,524,897	19,244,000	2,280,897	（　0.9514） 2,170,045	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	45,209,271 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ6	1,440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	291 ㎡	10.5 m x 27.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１戸あたり３６㎡程度の住居を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	80.0	192.00	2,700	518,400	6.0	3,110,400
							0.0	0
2～ 6	住宅	240.00	90.0	216.00	1,800	388,800	3.0	1,166,400
							0.0	0
～

～

～

計		1,440.00	88.3	1,272.00		2,462,400		8,942,400
								0

⑨年額支払賃料	2,462,400 円　×　12ヶ月　＝　 29,548,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,548,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,477,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,071,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,942,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,156,313 円　　　　（　 96,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ５８　　　　-365803	1,878 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ５４　　　　-265402	1,563 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	1,775
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,415,000 円	283,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,068,416 円	29,548,800　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,405,500 円	283,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,631,416 円　（　　　　　　 22,788 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	283,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,244,000 円（　　　　　 66,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,156,313 円
②総費用	6,631,416 円
③純収益　①－②	21,524,897 円
④建物等に帰属する純収益	19,244,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,280,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,170,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,209,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

呉 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	呉市中央二丁目５番１５	2401000321372-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考