令和6年1月15日　提出 呉 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 5-8 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市川尻町西２丁目１８６５番１６ ｢川尻町西２－１－２４｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.2 診療所 Ｗ1 低層の店舗、金融機 関等が混在する近隣 商業地域 南東11m国道 水道、下水 安芸川尻 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 安芸川尻駅北東方 500m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿線の旧来からの商業地域であり、発展要因は特に認められず、地域的特性は概ね現状程度で推移していく ものと予測される。地価水準に関しても、上昇へと反転する要素はなく、引続き弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川尻地区、仁方地区を中心に呉線沿線エリアにおける幹線沿いの商業地域及びその背後の商住混在地域 一帯と判定され、広域的に形成される。需要者は、同一需給圏に地縁的選好性を持つ個人事業者が大半であり、外部か らの参入者は数少ない。一段と少子高齢化が進行していることにより、地域全体の衰退傾向は避けられず、商業地需要 は停滞を続けている。したがって、民間取引は限定的であって、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に当たっては、民間取引が限定的であるため４事例の採用に留まったが、十分な手順が尽くされており 、説得力は高いと判断される。一方、収益価格は標準地の収益性を反映した理論的価格であるが、想定要素が多く介在 することから、その説得力は相対的に低いものと判断される。よって、収益価格は参考に留めるとともに、類似地域に 所在する標準地等との価格バランスなどにも留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年９月に全面閉鎖となった大規模製鉄 所の跡地利用策に目途は立っておらず、市の 全般的な景気動向には未だ不透明感が残って いる。 川尻地区中心部の幹線沿いに位置する商業地 域であるが、地域経済は長期低迷を受けてお り、地価は下げ止まりには至らない状況にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％