別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
呉 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.
鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
｢仁方本町１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 557  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,300)
台形
2:1		 店舗

Ｓ2		 金融機関等の事業所
が見られる国道沿い
商業地域		 南西15m国道、背面道 水道、下水 仁方

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 仁方駅北方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 仁方駅の本数は広駅より大幅に少ない。また仁方地区は広地区とトンネルで分断されるイメージもあり、両地区
の需要には距離以上に大きな差がある。地域の衰退を受けて近隣地域の地価低迷は当面続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仁方地区及びその隣接周辺地区の商業地域及び商住混在地域と判定した。地場の事業者が需要者の中心
である。過疎高齢化や地域経済の衰退を反映して、商業地の需要は弱含みである。取引件数が少ないことに加え、規模
や目的により取引は様々であり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仁方地区の中心商業地域であり、事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、賃貸用建物の建築を目的とした取引
は少ないことから、収益価格の規範性は劣る。比準価格は周辺類似地域の取引事例を価格判定の基礎としており、市場
の実態を反映した規範性の高い価格である。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格からの検討を踏まえ、代
表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-9                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[143.5]		 [100.0]
100		 53,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ７２年間に渡って地元経済を支えてきた日本
製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年９月に全
面閉鎖。地域への影響が懸念される。


仁方地区の中心商業地域であるが、地域全体
としての人口減少や地域経済の衰退が続く中
、需要は弱含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２３Ｔ４
５
-434522		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
b 呉２４Ｋ４
５
-344592		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南8m市道、
中間画地
（都） 近商
土砂災害警戒区域
(90,300)
c 呉２３Ｋ４
５
-334533		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m国道、
南西1m、角地
（都） 近商

(90,300)
d 呉２２Ｋ９
４
-329425		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,214  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,623 		 100
[  77.7]
53,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,600 
b (　           ) 
41,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
41,753 		 100
[  72.2]
57,830 
57,800 
c (　           ) 
22,884  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
31,434 		 100
[  64.2]
48,963 
49,000 
d (　           ) 
63,277  		 100
[ 100.0]		 [  95.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,430 		 100
[ 114.7]
52,685 
52,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -27.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,400 円／㎡]  



呉 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法を適用するための適切な資料の収集が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,640,531 
3,400,845 
12,239,686 
11,275,200 
964,486 		 （　0.9488）
915,104 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,675,592 円　　　　（　     33,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ4 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   300 ％   300 ％   557 ㎡     35.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し。２～４階４８㎡２ＤＫ１５戸。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 用途、規模等から標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
2,000 
425,000 		 6.0  2,550,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
250.00 
95.0 
237.50 
1,278 
303,525 		 3.0  910,575 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
92.5 
925.00 

1,335,575 		 5,281,725 
0 
⑨年額支払賃料      1,335,575 円　×　12ヶ月　＝　      16,026,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     925.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,026,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       820,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,590,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,281,725 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,176 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,640,531 円　　　　（　        28,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 呉（賃）Ｋ４５
　　　　-364503		 979  
(     979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
1,278 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,278 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 呉（賃）Ｔ４５
　　　　-354557		 1,058  
(   1,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,283 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 820,545 円  　　　       16,410,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,400,845 円　（　　　　　　         6,106 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,275,200 円  
（　　　　　        20,243 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,640,531 円      
②総費用 3,400,845 円      
③純収益　①－② 12,239,686 円      
④建物等に帰属する純収益 11,275,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 964,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 915,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,675,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市仁方本町一丁目１４２３番５
 2401000361700-0000
2 　呉市仁方本町一丁目１４２３番４１
 2401000361726-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
呉 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.
鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
｢仁方本町１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 557  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,300)
台形
2:1		 店舗

Ｓ2		 金融機関等の事業所
が見られる国道沿い
商業地域		 南西15m国道、背面道 水道、下水 仁方

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 仁方駅北方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに存する商業地域であるが、地元経済の低迷等を受けて、繁華性は低調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市東部郊外の幹線沿いに所在する商業地域を中心に、その背後エリアに位置する商住混在地域一円を含
む範囲と判定した。典型的な需要者は、同一需給圏に地縁的選好性を持つ中小の法人や個人の事業者が中心である。最
寄り駅にも近く、地区の中心的な商業地域ではあったが、隣接商業地域への顧客流出が続くなかで、商業繁華性は低迷
している。取引対象となる不動産の規模はさまざまで、需要の中心となる価格帯は把握できなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域は自用物件が多く
、事業用物件にかかる賃貸市場が未成熟で、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、規範性の高い商業地等にかかる取引
事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標
準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-9                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[143.5]		 [100.0]
100		 53,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖や、市人口が２１万
を割り込み減少傾向にあることなどにより、
地域経済全体としては厳しい状況にある。


国道沿いに所在する商業地域であるが、背後
人口の減少などから需要は低迷している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２２Ｋ９
４
-329433		 呉市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西1.5m、角地
（都） 近商

(80,200)
b 呉２３Ｋ４
５
-334525		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西10m県道、
北12m、角地
近商
土砂災害警戒区域
(100,300)
c 呉２３Ｋ４
５
-334533		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m国道、
南西1m、角地
（都） 近商

(90,300)
d 呉２２Ｋ４
５
-324516		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m国道
、北東2.4m、
角地
（都） 近商
土砂災害警戒区域
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,353  		 100
[ 100.0]		 [  94.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
45,067 		 100
[  82.1]
54,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,900 
b (　           ) 
31,102  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
38,759 		 100
[  73.0]
53,095 
53,100 
c (　           ) 
22,884  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
31,434 		 100
[  58.6]
53,642 
53,600 
d (　           ) 
30,377  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
29,655 		 100
[  57.3]
51,754 
51,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,400 円／㎡]  



呉 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,409,431 
3,373,340 
12,036,091 
11,076,800 
959,291 		 （　0.9506）
911,902 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,610,245 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ4 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   300 ％   300 ％   557 ㎡     35.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２～４階は住宅で、ファミリー向け（平均専有面積約５６㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 用途、規模等より標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
1,950 
414,375 		 6.0  2,486,250 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,323 
297,675 		 3.0  893,025 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
88.8 
887.50 

1,307,400 		 5,165,325 
0 
⑨年額支払賃料      1,307,400 円　×　12ヶ月　＝　      15,688,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     887.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,688,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       808,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,360,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,165,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,409,431 円　　　　（　        27,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 呉（賃）Ｋ４５
　　　　-344501		 1,057  
(   1,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,309 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,326 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,323 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 呉（賃）Ｔ４５
　　　　-354557		 1,058  
(   1,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,342 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 808,440 円  　　　       16,168,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,373,340 円　（　　　　　　         6,056 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,076,800 円  
（　　　　　        19,887 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,409,431 円      
②総費用 3,373,340 円      
③純収益　①－② 12,036,091 円      
④建物等に帰属する純収益 11,076,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 959,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 911,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,610,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市仁方本町一丁目１４２３番５
 2401000361700-0000
2 　呉市仁方本町一丁目１４２３番４１
 2401000361726-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考