別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
呉 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-5 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 村永 朋   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  1㎡当たりの価格 139,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市三条2丁目13番9
「三条2-13-6」
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,400)
準防

(その他)
地区計画等


(90,300)

1:3
店舗兼住宅

W2
小規模店舗、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域
北西15m市道 水道、ガス、下水

600m
(2)



①範囲 東    30 m、西    60 m、南   100 m、北   120 m ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m市道     交通

施設
呉駅北西方

600m
法令

規制
近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
中心市街地西側に位置する国道背後の既成近隣商業地域。商業性は低下しており、住宅地へと移行しつつある。
交通・生活利便性が高いことから住宅地として需要がある。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           139,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            81,300 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地及び周辺地域と判定した。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業主及び法人と把握
される。顧客の流れは市内の大規模商業施設へと集約されており、既存の小規模店舗は、閉鎖されるなど当地域の繁華
性は低下している。その一方で、利便性に優れた立地を反映して、住宅地需要は高まっている。取引価格は画地規模に
よってさまざまであり、中心となる価格帯を見出しがたい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、三条地区及びその周辺地区における規範性のある取引事例を採用し、各要因比較を行い、三条地区の取引
事例を中心に価格を決定しており、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が成
熟していないため、やや低位に算定された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地価格
との均衡性及び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 5-14                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        147,000 円/㎡
[101.4]
100
100
[100.0]
100
[108.9]
[100.0]
100
137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          139,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
呉市は造船・鉄鋼中心の製造業が主体である
が、近年、半導体装置や木材関連企業の業績
が好調である。


近隣商業地としては衰退傾向にあるが、交通
・生活利便性が高いことから住宅地としての
需要が望める。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -2.0
環境       +10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉23K5

-335843
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地




近商
地区計画等
(90,300)
b 呉23T5

-435851
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東11m市道、
中間画地




商業

(90,300)
c 呉24K5

-345834
呉市

建付


  
(           ) 
不整形 南西4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
d 呉23T5

-435803
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東20m市道、
北6m、角地




近商

(100,300)
e 呉24K5

-345802
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南18m県道、
中間画地




近商
土砂災害警戒区域
(90,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
114,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

120,702 
100
[  86.4]

139,701 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

140,000 
b (            
133,303  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

133,303 
100
[  96.7]

137,852 

138,000 
c (            
65,550  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

69,000 
100
[  51.9]

132,948 

133,000 
d (            
122,596  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

119,025 
100
[  84.5]

140,858 

141,000 
e (            
52,404  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  70.0]
100
[  90.0]

83,181 
100
[  60.5]

137,489 

137,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -3.0 環境     -40.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -7.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     -35.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     139,000 円/㎡]  



呉 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,959,045 

1,325,034 

4,634,011 

3,910,000 

724,011 
( 0.9754
706,200 
  4.8 -  0.0 )
4.8%  
⑧収益価格       14,712,500 円    (      81,300 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
呉 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 90.00 S4 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
90 %   400 %   300 %   181 ㎡      8.0 m x   22.0 m  前面道路:市道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1F:店舗事務所(フロア-貸し)2F~4F:住宅(専有面積40㎡前後の単身者向け)を想定 ⑦有効率   88.8 %
の理由
用途、規模等より標準的有効率
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
90.00 

85.0 

76.50 

2,100 

160,650 
6.0  963,900 
0.0  0 

 2 4
共同住宅
90.00 

90.0 

81.00 

1,483 

120,123 
3.0  360,369 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


360.00 

88.8 

319.50 


521,019 
2,045,007 
0 
⑨年額支払賃料        521,019 円 × 12ヶ月 =        6,252,228 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      319.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,252,228 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         312,611 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,939,617 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,045,007 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           19,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,959,045 円    (         32,923 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 呉(賃)T58
    -285809
1,371  
  1,367
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,371 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,487 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,483 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 呉(賃)T75
    -307552
1,602  
  1,599
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,602 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
呉 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 287,500 円           57,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 375,134 円             6,252,228 ×       6.0 %
③公租公課  土地                58,700 円     査定額
 建物               488,700 円           57,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        57,500 円           57,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,500 円           57,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,325,034 円 (               7,321 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9754    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 57,500,000 円                          設計監理料率
  155,000 円/㎡ ×      360.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0680        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0511 ×  40 % + 0.0636 ×  30 % + 0.0950 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,910,000 円  
(             21,602 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,959,045 円      
②総費用 1,325,034 円      
③純収益 ①-② 4,634,011 円      
④建物等に帰属する純収益 3,910,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 724,011 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
706,200 円      

  (                          3,902 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.8 %

                              14,712,500 円


(                        81,300 円/㎡)
4 不動産ID 呉 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  呉市三条二丁目13番9
2401000279925-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
呉 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-5 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 上西 浩尚   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  1㎡当たりの価格 139,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市三条2丁目13番9
「三条2-13-6」
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,400)
準防

(その他)
地区計画等


(90,300)

1:3
店舗兼住宅

W2
小規模店舗、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域
北西15m市道 水道、ガス、下水

600m
(2)



①範囲 東    30 m、西    60 m、南   100 m、北   120 m ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m市道     交通

施設
呉駅北西方

600m
法令

規制
近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの商店街であり古くからの店舗も営業しているが、繁華性はやや低下してきている。中心市街地への接
近性も優れた生活利便性が良好な平地地域であり、今後も住商混在地として環境を維持すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           139,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            74,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地近郊及び主要幹線道路沿線に形成される近隣商業及び路線商業的な特性をもつ商業地域
とその周辺の圏域。需要者は地縁性を有する個人事業者や地元中小企業が中心で、規模によってはマンション開発業者
等の需要も見込める。商業地としての需要はやや低下しているが、住宅地としての需要は堅調である。宅地の画地規模
等は取引によりまちまちであり、中心となる価格帯は2000~2700万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため収益価格は低位に試算された。自用の小規模店舗等が中心で、賃料収入による収益性を重視して土
地取引をする土地柄ではないため、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との均衡等を十分に検討の
うえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 5-14                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        147,000 円/㎡
[101.4]
100
100
[100.0]
100
[106.9]
[100.0]
100
139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          139,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
広島県の景気は緩やかに回復しており、住宅
投資は横ばい圏内。呉市の人口は全体で年間
約1.8%減少、三条地区では約2.6%減
少。

市街地に近い近隣商業地域であるが閉鎖店舗
がやや目立ち、マンションや戸建住宅等の混
在の程度が増してきている。地価はほぼ横ば
い傾向。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -2.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉24K5

-345836
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西10m市道、
北西7m、角地




準工

(80,200)
b 呉24K5

-345812
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




商業

(100,360)
c 呉23T5

-435851
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東11m市道、
中間画地




商業

(90,300)
d 呉23K5

-335843
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地




近商
地区計画等
(90,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
143,309  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

139,135 
100
[  92.2]

150,906 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

151,000 
b (            
104,836  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  60.0]
100
[ 100.0]

174,727 
100
[ 134.4]

130,005 

130,000 
c (            
133,303  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

133,303 
100
[  96.7]

137,852 

138,000 
d (            
114,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

120,702 
100
[  87.4]

138,103 

138,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境      -2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  +10.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      -9.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     139,000 円/㎡]  



呉 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,001,923 

1,292,674 

4,709,249 

4,032,400 

676,849 
( 0.9514
643,954 
  4.8 -  0.0 )
4.8%  
⑧収益価格       13,415,708 円    (      74,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
呉 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 90.00 S4 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
90 %   400 %   300 %   181 ㎡      8.0 m x   22.0 m  前面道路:市道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗、2階以上は1戸あたり40㎡程度の住居を想定 ⑦有効率   88.8 %
の理由
用途、規模等より標準的有効率
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
90.00 

85.0 

76.50 

2,000 

153,000 
6.0  918,000 
0.0  0 

 2 4
住宅
90.00 

90.0 

81.00 

1,530 

123,930 
3.0  371,790 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


360.00 

88.8 

319.50 


524,790 
2,033,370 
0 
⑨年額支払賃料        524,790 円 × 12ヶ月 =        6,297,480 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      319.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,297,480 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         314,874 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,982,606 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,033,370 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           19,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,001,923 円    (         33,160 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 呉(賃)T45
    -354556
1,585  
  1,585
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 99.0]
100
[105.0]

1,556 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,534 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,530 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 呉(賃)T58
    -285809
1,371  
  1,367
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 98.0]
100
[ 95.0]

1,518 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
呉 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 296,500 円           59,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 314,874 円             6,297,480 ×       5.0 %
③公租公課  土地                58,700 円     査定額
 建物               504,000 円           59,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        59,300 円           59,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円           59,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,292,674 円 (               7,142 円/㎡)  (経費率    21.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      360.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0680        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0511 ×  40 % + 0.0636 ×  30 % + 0.0950 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,032,400 円  
(             22,278 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,001,923 円      
②総費用 1,292,674 円      
③純収益 ①-② 4,709,249 円      
④建物等に帰属する純収益 4,032,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 676,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
643,954 円      

  (                          3,558 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.8 %

                              13,415,708 円


(                        74,100 円/㎡)
4 不動産ID 呉 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  呉市三条二丁目13番9
2401000279925-0000
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備考