別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
呉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
｢音戸町北隠渡１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）

2:1		 銀行兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ近隣商業地域
 南東9m国道、三方路 水道 呉

9.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ国道 交通

施設		 呉駅南西方

9.2km		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 音戸地区の中心的な商業地域であるが、人口減少・少子高齢化の影響により、店舗閉鎖が相次いでいる。商圏は
縮小しつつあり、当面はこの傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は音戸・倉橋地区の商業・商住混在地域を中心に、本土側の宮原・警固屋地区等の呉市南東部の商業地域及
びその背後の商住混在地域一帯である。需要者は圏内に地縁性を有する個人や法人が中心である。近隣地域は音戸町の
中心商業地域ではあるものの、若年層の人口流出及び高齢化が著しい。過疎化の進行に歯止めがかかっておらず、不動
産需要は弱い。島嶼部の商業地域は取引自体が少ないため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 数少ない不動産取引のうち、賃貸事業を目的とする市場参加者は少なく、自用目的が殆どである。賃貸市場が未成熟で
あるため、収益価格は比準価格と比較して低位に求められた。比準価格は、近隣地域及び周辺の類似地域等に存する事
例を収集・選択し、求められた価格で実証的であり、説得力を有する。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準
地との均衡、前回公示価格との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-9                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[149.0]		 [102.0]
100		 52,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年９月
に全面閉鎖された。地域経済の先行き不透明
感が懸念されている。


島嶼部における近隣商業地域であるが、人口
減少が進んでおり、地域内の取引は少ない。
地価は下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２２Ｋ０
８
-320863		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
（都） 

(70,330)
b 呉２４Ｋ９
４
-349423		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c 呉２２Ｋ９
４
-329412		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.5m市道、
中間画地
近商

(90,240)
d 呉２２Ｋ９
４
-329431		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
西5m、二方路
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,688  		 100
[ 100.0]		 [  93.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,770 		 100
[  78.0]
49,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
50,700 
b (　           ) 
66,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
66,875 		 100
[ 127.6]
52,410 
53,500 
c (　           ) 
33,907  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
34,080 		 100
[  67.4]
50,564 
51,600 
d (　           ) 
57,842  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
55,914 		 100
[ 106.0]
52,749 
53,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,300 円／㎡]  



呉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,505,888 
4,054,504 
15,451,384 
14,654,400 
796,984 		 （　0.9750）
777,059 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,858,347 円　　　　（　     27,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.00 Ｓ4 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   400 ％   575 ㎡     34.0 m x   17.0 m  前面道路：国道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１戸あたり専有面積５５㎡程度のファミリー向け住居を想定 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
1,578 
441,840 		 6.0  2,651,040 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
350.00 
95.0 
332.50 
1,267 
421,278 		 3.0  1,263,834 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
91.3 
1,277.50 

1,705,674 		 6,442,542 
0 
⑨年額支払賃料      1,705,674 円　×　12ヶ月　＝　      20,468,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,468,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,023,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,444,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,442,542 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,505,888 円　　　　（　        33,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 呉（賃）Ｋ０８
　　　　-340801		 981  
(     979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,211 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,267 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 呉（賃）Ｋ０８
　　　　-340802		 1,035  
(   1,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,282 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,065,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,023,404 円  　　　       20,468,088　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,491,000 円  　　　　    213,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,054,504 円　（　　　　　　         7,051 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,654,400 円  
（　　　　　        25,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,505,888 円      
②総費用 4,054,504 円      
③純収益　①－② 15,451,384 円      
④建物等に帰属する純収益 14,654,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 796,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 777,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,858,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市音戸町北隠渡一丁目６９５番２
 2401000006572-0000
2 　呉市音戸町北隠渡一丁目７０５番１
 2401000006590-0000
3 　呉市音戸町北隠渡一丁目７０５番４
 2401000006592-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
呉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
｢音戸町北隠渡１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）

2:1		 銀行兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ近隣商業地域
 南東9m国道、三方路 水道 呉

9.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ国道 交通

施設		 呉駅南西方

9.2km		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 既存街路体系下にある近隣商業地域であり、今後も地域的特性は現状のまま推移するものと予測される。地価水
準は、音戸町全体が少子高齢化等により長期的な衰退傾向にあることから、引続きマイナス基調にある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、音戸町の存する倉橋島を中心に宮原地区や警固屋地区等の呉市南東部の幹線沿いにおける商業地域及び
その背後の商住混在地域一帯である。需要者は特に島嶼部にあっては、強い地縁的選好性を持つ個人又は法人にほぼ限
定され、同一需給圏外からの参入は稀である。音戸町の商業地については、商圏が狭く少子高齢化等により消費購買力
も年々低下し、需要減退の一途を辿っている。取引自体も少ないため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等における実際の事例から試算したものである。本件では、適切な事例の収集選択
に苦慮したが、市場性を反映する実証的な価格として一般的には説得力の高い価格である。一方、収益価格は近隣地域
の収益性を反映して相当低位に求められたが、対象標準地の如き島嶼部の商業地にあっては収益性を価格指標とする程
度は低い。以上より、代表標準地価格との均衡性も踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-9                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[147.9]		 [102.0]
100		 52,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 少子高齢化の進行に歯止めがかかる要素もな
く、島嶼部の雇用環境等は改善の気配を見せ
ないことから、不動産需要は引続き停滞して
いる。

島嶼部における近隣商業地域であり、背後人
口の減少、高齢化等から需要は引続き停滞傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２２Ｋ０
８
-320863		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
（都） 

(70,330)
b 呉２４Ｋ９
４
-349417		 呉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c 呉２３Ｋ９
４
-339412		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.5m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,688  		 100
[ 100.0]		 [  93.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,770 		 100
[  73.7]
52,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
53,700 
b (　           ) 
86,438  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,919 		 100
[ 166.4]
51,634 
52,700 
c (　           ) 
48,600  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,677 		 100
[  92.3]
51,654 
52,700 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



呉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,982,620 
4,150,115 
15,832,505 
14,998,400 
834,105 		 （　0.9506）
792,900 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     16,181,633 円　　　　（　     28,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.00 Ｓ4 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   400 ％   575 ㎡     34.0 m x   17.0 m  前面道路：国道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、上層階住宅はファミリー向け（平均専有面積約５５㎡）を想定。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
1,620 
453,600 		 6.0  2,721,600 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
350.00 
95.0 
332.50 
1,297 
431,253 		 3.0  1,293,759 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
91.3 
1,277.50 

1,747,359 		 6,602,877 
0 
⑨年額支払賃料      1,747,359 円　×　12ヶ月　＝　      20,968,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,968,308 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,048,415 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,919,893 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,602,877 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,982,620 円　　　　（　        34,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 呉（賃）Ｋ０８
　　　　-340802		 1,035  
(   1,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,297 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 呉（賃）Ｋ０８
　　　　-340801		 981  
(     979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,239 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,090,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,048,415 円  　　　       20,968,308　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,526,000 円  　　　　    218,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,150,115 円　（　　　　　　         7,218 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 218,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,998,400 円  
（　　　　　        26,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,982,620 円      
②総費用 4,150,115 円      
③純収益　①－② 15,832,505 円      
④建物等に帰属する純収益 14,998,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 834,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 792,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,181,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市音戸町北隠渡一丁目６９５番２
 2401000006572-0000
2 　呉市音戸町北隠渡一丁目７０５番１
 2401000006590-0000
3 　呉市音戸町北隠渡一丁目７０５番４
 2401000006592-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考