鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
呉 -301　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 -301

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　佐々木　智晴

TEL.

鑑定評価額

31,000,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市西中央４丁目６番３｢西中央４－６－１９｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	呉 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路の背後に広がる住宅
地域

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

呉駅北東方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心にアパートや併用住宅等が散見される住宅地域で、当面は現状を維持して推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、呉市西中央地区を中心に隣接周辺の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。典型的な需要者は呉市
内の事業所に通勤する勤労者世帯であるが、優れた交通利便性に基づき、広島市をはじめとする隣接周辺エリアへ通勤
する勤労者等も含まれる。中心部の利便性が高い住宅地に対する需要は、潜在的なものも含めて旺盛である。土地は２
００㎡程度で３，１００万円前後が取引の中心価格帯と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、一般住宅のほかアパートなどもみられる幹線道路背後の住宅地域であるが、アパート等の収益物件は、価格
に見合う賃料を収受しているとは言い難く、収益価格の説得力は低い。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した
比準価格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、収益価格を参考に、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本製鉄呉製鉄所の閉鎖や、市人口が２１万
を割り込み減少傾向にあることなどにより、
地域経済全体としては厳しい状況にある。

ＩＣや商業施設をはじめとする生活関連施設
へのアクセスに優れ、地価は上昇基調にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 -301　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２３Ｋ５８ -335844	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
b	呉２３Ｔ５８ -435841	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	呉２３Ｋ５８ -335803	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	呉２３Ｔ５８ -435831	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	呉２４Ｋ５８ -345822	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,748	100 [ 101.9]	154,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 134,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,238	100 [ 85.6]	156,820		157,000
c	(　 ) 153,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,157	100 [ 99.7]	153,618		154,000
d	(　 ) 127,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,206	100 [ 81.3]	156,465		156,000
e	(　 ) 129,741	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,741	100 [ 81.8]	158,608		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

呉 -301　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,709,065	1,986,629	6,722,436	5,893,800	828,636	（　0.9514） 788,364	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,424,250 円　　　　（　 82,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -301　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ4	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	199 ㎡	12.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積は約４２㎡、１ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途、規模等より標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	1,512	190,512	3.0	571,536
							0.0	0
～

～

～

～

計		560.00	90.0	504.00		762,048		2,286,144
								0

⑨年額支払賃料	762,048 円　×　12ヶ月　＝　 9,144,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,144,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 457,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,687,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,286,144 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,709,065 円　　　　（　 43,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ２２　　　　-202223	1,583 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,516 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ３０　　　　-223002	1,415 ( 1,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,568
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 -301　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	470,000 円	94,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	457,229 円	9,144,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 799,000 円	94,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,000 円	94,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,000 円	94,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,986,629 円　（　　　　　　 9,983 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,893,800 円（　　　　　 29,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,709,065 円
②総費用	1,986,629 円
③純収益　①－②	6,722,436 円
④建物等に帰属する純収益	5,893,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	828,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	788,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,424,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

呉 -301　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	呉市西中央四丁目６番３	2401000374816-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
呉 -301　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 -301

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　村永　朋

TEL.

鑑定評価額

31,000,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市西中央４丁目６番３｢西中央４－６－１９｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	呉 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性の高い住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

呉駅北東方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした一般住宅・市営住宅等が混在する熟成した住宅地域で、当面は現状の土地利用状況を維持するも
のと思われる。生活利便性が高く需要は根強いため、地価動向は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、呉市中心部に近く利便性が高い平地部の住宅地域及び混在地域の圏域である。主たる需要者は、呉市内
の個人で高額所得者が多い。平坦部周辺における宅地の供給は少なく、その希少性から潜在的需要は高い。土地は２０
０㎡前後で３，０００万円程度が取引の中心価格帯と思われる。建売住宅は総額が高額になるため需給共にほとんどな
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を主体とし、共同住宅も見られる地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が未形成である等のため、収益
価格は低く試算された。自用取引が大半で、賃収目的の物件取引は見られない。よって、取引価格の決定は比準価格中
心でなされていることを考慮し、本件では、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

呉市は造船・鉄鋼中心の製造業が主体である
が、近年、半導体装置や木材関連企業の業績
が好調である。

ＪＲ駅、小中学校、商業施設、市役所等いず
れも徒歩圏内にあり、利便性が高い地域のた
め地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 -301　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２３Ｔ５８ -435852	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	呉２３Ｔ５８ -435851	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	呉２４Ｋ５８ -345823	呉市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	呉２４Ｋ５８ -345822	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,797	100 [ 81.6]	150,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 133,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,303	100 [ 86.5]	154,108		154,000
c	(　 ) 147,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	152,538	100 [ 96.0]	158,894		159,000
d	(　 ) 129,741	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,741	100 [ 80.8]	160,571		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

呉 -301　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,639,946	1,973,700	6,666,246	5,856,180	810,066	（　0.9514） 770,697	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,056,188 円　　　　（　 80,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -301　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ4	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	199 ㎡	12.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（専有面積４０㎡前後の単身者向け）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	1,500	189,000	3.0	567,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		560.00	90.0	504.00		756,000		2,268,000
								0

⑨年額支払賃料	756,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,072,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 453,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,618,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,268,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,639,946 円　　　　（　 43,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ２２　　　　-202223	1,583 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｔ５８　　　　-285805	1,872 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,621
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 -301　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,000 円	93,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	453,600 円	9,072,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,900 円	93,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,973,700 円　（　　　　　　 9,918 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,856,180 円（　　　　　 29,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,639,946 円
②総費用	1,973,700 円
③純収益　①－②	6,666,246 円
④建物等に帰属する純収益	5,856,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	810,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	770,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,056,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

呉 -301　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	呉市西中央四丁目６番３	2401000374816-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考