令和6年1月15日　提出 呉 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -27 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広石内４丁目５５０１番９ ｢広石内４－４－２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅及び倉庫等 が混在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 広 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 広駅北方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体として倉庫等も見られる既成住宅地域であり、今後も地域的特性は現状のまま推移していくもの と予測される。地縁性の強く認められる地域で需要は限定的であり、地価は引続きマイナス基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広石内地区を中心とした広地区外縁部の住宅地域一円であり広域的に形成される。需要者は、同一需給 圏に地縁的選好性を持つ個人が中心となっており、同一需給圏外からの転入者は限定的である。圏域内の交通拠点であ る広駅及び新広駅周辺において宅地開発等が進んでおり、これらとの競合により近隣地域周辺における土地需要は相当 に弱含みとなっている。規模等で幅も見られるが、土地のみで４００万円台が中心的な価格帯と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は鉄道駅や利便施設から遠く離れた住宅地域であり、投資採算性を目的とした賃貸物件は見られないことから 、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は同一需給圏内における実際の取引事例から比準したもので市場性を 表す実証的な価格である。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることより、本件においては、代 表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.2] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年９月に全面閉鎖となった大規模製鉄 所の跡地利用策に目途は立っておらず、市の 全般的な景気動向には未だ不透明感が残って いる。 広地区中心から距離を有する住宅地域であり 、需要は弱く地価は依然マイナス基調が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％