令和6年1月15日　提出 呉 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広大新開３丁目１０３９８番４ ｢広大新開３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 広 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．８ｍ 市道　 交通 施設 広駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 広駅や白岳小学校に近く、周辺には店舗等も充実している。周辺の街路整備が進んでおり、店舗の新規出店も見 られる。地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広地区の中心市街地及びその周辺に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は市内在住の３０～４ ０代のファミリー層である。生活利便施設への接近性に恵まれた平地の需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地 のみで２，０００万円程度、新築建売で３，６００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性に優る平地の住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、賃料収入を目的とする新規の土地取得は殆ど見受 けられず、また、画地条件から合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は求めなかった。比準価格は類似 地域内の取引事例から試算したものであり、実証的で規範性が高い。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡に留意し、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 54.4] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ７２年間に渡って地元経済を支えてきた日本 製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年９月に全 面閉鎖。地域への影響が懸念される。 広地区中心部に近い平地の住宅地域。呉市中 心部のベッドタウンの性格を有し、生活利便 性の高さから相応の宅地需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％