令和6年1月15日　提出 呉 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市中央５丁目２番１２ ｢中央５－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 997   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:3 共同住宅 ＲＣ11 一般住宅、共同住宅 が多い住宅地域 南西11m市道、南東側道 水道、ガス、下水 呉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 共同住宅が増加しつつある住 宅地域 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 呉駅北東方 1.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の高い市街地の住宅地域であり、低層の一般住宅地より、徐々に中高層の共同住宅地に移行すると予 測される。 (3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              147,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉市の利便性の優れた平坦地の住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は、小規模画地が市内の高額所 得者または中小法人、大規模画地がマンション開発業者である。呉市内は大規模地が少なく、需要は近年高いもののマ ンション建築費の高騰によりやや陰りが見られる。土地価格は、坪あたり４０万～６０万程度が取引の中心価格帯と推 定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、共同住宅、一般住宅、小規模事業所等が混在する地域であり、大規模画地は大部分が開発業者主導による価 格形成がなされている。よって、前年公示価格、需給動向等にも留意のうえ、大規模画地の取引事例に基づいた比準価 格及び投資採算性からの開発法による価格をほぼ同等と判断し、両価格の中庸値を採用して、上記価格を鑑定評価額と 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は造船・鉄鋼中心の製造業が主体である が、近年、半導体装置や木材関連企業の業績 が好調である。 一般住宅、共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地 域である。画地規模が大きいものは、共同住 宅としての敷地利用が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％