令和6年1月15日　提出 呉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方大歳町４７９番４ ｢仁方大歳町６－１７｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする高台の既成 住宅地域 北3m市道 水道、下水 仁方 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 仁方駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 仁方地区は人口減少が続いており、藤三や仁方支所付近等の限られた場所を除いて宅地需要は弱い。近隣地域は 街路条件の劣る傾斜部に立地し、発展要因に極めて乏しく、当面は地価の下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仁方地区を中心とし隣接周辺地区も含む住宅地域一円と判定した。外部からの転入は少なく、世帯分離 を伴う地縁性を有する個人が需要者の中心である。山すそに広がる古い町並みは街路条件が総じて劣っており、特に普 通自動車が進入できない傾斜部は買い手が付きにくい。地域の衰退を反映して土地取引の件数は少なく、需要の中心と なる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性に劣る傾斜部の住宅地域であり、賃貸需要が極めて乏しく、賃貸市場が成熟していないと判断されることか ら、収益価格の試算は断念した。比準価格は周辺類似地域の取引事例を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映 した規範性の高い価格である。よって本件では、比準価格を標準とし、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ７２年間に渡って地元経済を支えてきた日本 製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年９月に全 面閉鎖。地域への影響が懸念される。 生活利便性に劣る傾斜部の住宅地域であり、 将来の価格形成に影響を与える特段の変動要 因は見受けられない。地縁性が強く需要は限 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％