令和6年1月15日　提出 呉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広白岳４丁目１３７３５番１１ ｢広白岳４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、駐車場の 混在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性のやや劣る住宅地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 広駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 広地区東部の山裾付近に位置し、所々に農地が混在する住宅地域である。広地区中心部やＪＲ駅からはやや距離 がある。当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市広地区の中心部よりやや遠方に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者は呉市内の企業等に通 勤する第一次取得者である。旧来からの住宅地とミニ開発された住宅地が混在しているが、土砂災害警戒区域内に位置 し、広地区中心部からも距離があるため地価水準は弱含みが続いている。中心となる価格帯は、土地で７００万円程度 、新築の戸建物件で２，５００万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の戸建住宅を主体とする住宅地域である。当該地域性より、居住の快適性及び利便性が重視された 価格形成がなされている。比準価格は実際の取引事例を基礎として試算されており、信頼性の高い試算価格である。賃 貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用できなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地を規準とし た価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [100.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は造船・鉄鋼中心の製造業が主体である が、近年、半導体装置や木材関連企業の業績 が好調である。 駅・店舗等の利便施設からやや距離があり、 地勢的にも面的に拡がりに欠ける。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％