令和6年1月15日　提出 呉 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広古新開６丁目２３番２ ｢広古新開６－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅の他アパー トが数多く見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新広 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新広駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内において３区画のミニ開発が行われていること以外は、格別の変動要因はないことから、当分の間現状を 維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広及び阿賀地区の平坦部を中心とする住宅地域一円である。傾斜地及び高台の多い呉市において、当該圏 域は住環境及び生活利便性が良好な土地区画整理事業の施行区域を中心に人気があり、纏まった規模の開発素地がエン ド価格並みで取引されることも多々見受けられ、根強い住宅需要が窺える。土地は１３０㎡で１，７００万円程度、建 売物件で３，３００万円程度が中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際に市場において発生した取引事例について、適切に取捨選択のうえ必要な補修正を行った実証的な価格 であり、取引市場の実態を反映している。一方、収益価格は画地規模の観点から経済合理性のある賃貸共同住宅の想定 が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。本件においては、取引事例比較法による比準価格を標準とし 、代表標準地に規準した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 52.0] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅前の複合ビルが来年度着工予定で、中心部 活性化の起爆剤となることが期待されている 一方、閉鎖した製鉄所の跡地活用の目途は立 っていない。 分譲中の建売は売出３，３００万円前後で、 既に成約も見受けられるが、競合も多いこと から、区画数を勘案すると販売期間がやや長 期化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％