令和6年1月15日　提出 呉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市吉浦本町３丁目１０９番２ ｢吉浦本町３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東2.6m市道 水道、ガス、下水 吉浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が劣る既成住宅地域 街 路 基準方位北２．６ｍ 市道 交通 施設 吉浦駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な住宅を中心とする住宅地域で、地域に変動をもたらす要因は見当たらず、当面は現在の住環境を維持す るものと予測する。街路条件がやや劣るため地価は引き続き、やや下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉浦地区・天応地区を中心に、市内西部エリアに所在する住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲と 判定した。典型的な需要者は、広島市・呉市への通勤者等の一次取得者層が中心であるが、地縁的選好性も認められる 。平坦地と傾斜地、車両通行の優劣で土地価格の大きな差がみられ、中心となる価格帯を見出しがたい。特に、街路条 件の劣る物件の需要は極端に少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己居住目的での取引を中心とする地域であり、道路の幅員等から、賃貸用アパート等を想定することは 現実的ではないため、収益価格の試算を断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的 で信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格からのバランスを勘案し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -16                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は造船・鉄鋼中心の製造業が主体である が、近年、半導体装置や木材関連企業の業績 が好調である。 小規模住宅を中心とする傾斜地の住宅地域で 、街路条件も劣り、需要は少なく、地価は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％