令和6年1月15日　提出 呉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市阿賀北４丁目８２２番１８ ｢阿賀北４－７－３３｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北3.5m市道 水道、ガス、下水 安芸阿賀 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ５ｍ市道 交通 施設 安芸阿賀駅北西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心部と阿賀地区を結ぶ「呉越峠」背後の丘陵地に形成された旧来の住宅地域であり、当面は現状維持傾向 で推移するものと予測する。街路条件等がやや劣ることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね呉越峠周辺から阿賀地区、広地区西部に跨る住宅地域。需要者は地縁を有する当該圏域の居住者や周 辺に職場を持つ一次住宅取得者層が中心。中心市街地に比べ値ごろ感があり、取引は散見されるが、街路条件や災害の リスク等の観点で住宅地の選別が進んでおり旺盛な需要はない。土地は１２０～１５０㎡前後で５００～８００万円前 後、新築の戸建物件は２，５００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は阿賀地区及びその周辺に所在する類似性の高い住宅地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的 で実証性が高い。当該地域は自用の戸建住宅が中心の住宅地域で合理的な賃貸市場が成立していないため収益還元法は 適用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総 額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [100.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は県全体より人口減少率が大きい。呉駅 周辺の開発事業等で中心部の発展が期待され るが、大規模製鉄所が閉鎖され、その影響が 懸念されている。 居住環境等に特段の変動はないが、丘陵地に 存し、街路条件や生活利便性がやや劣ること 等から需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％