令和6年1月15日　提出 広島佐伯 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡１丁目９１１番１外 ｢八幡１－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 中小工場、一般住宅 等が混在する工業地 域 南東9m県道、三方路 水道、ガス、下水 五日市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 五日市駅北西方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線道路沿いに位置する工業地域であり、大型商業施設を中心とする店舗集積地に隣接することから、将来的 には商業系や住居系の利用形態が徐々に増加していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏西部の広島市佐伯区、安佐南区、西区、廿日市市等に所在する工業地域および住工混在地域と 判定した。需要者は自用の事業所用地を取得する目的の事業法人が中心になるものと判断するが、近隣地域は準幹線道 路沿いで店舗集積地にも近接することから、商業系や住宅系用途の需要とも競合する。農地地域から工業系の宅地地域 に転換した工業地域であるため、画地の形状や規模に統一性は無く、取引の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では工場や倉庫等の賃貸市場が未成熟である為、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格は実際に成 立した取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価格が得られたと思料 する。よって本件では比準価格を妥当と判断し、同一需給圏内の他の標準地との検討や昨年の公示価格とその後の価格 形成要因の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響は受けるものの国内景気は回 復し、企業業績は上向いている。区内の人口 ・世帯数は増加基調にあり、平坦部の不動産 需要は底堅い。 商業施設に隣接し、遊技場や住宅も混在する 工業地域であるが、近隣地域に特段の変動要 因は見られない。内陸部の希少な工業地域と して需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％