別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島佐伯 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島佐伯 -25 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.
鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市佐伯区八幡２丁目２５４番１２
｢八幡２－１４－１４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ2		 アパート、一般住宅
の多い傾斜地の住宅
地域		 北西4m私道 水道、ガス、下水 五日市

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 五日市駅北西方

3.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 高台丘陵部の大型住宅団地の下方に展開する傾斜部の住宅地域で、既成地域のため街路体系や地勢に劣るが、交
通接近性がやや良好なため需要は安定しており、今後とも現状維持的な住環境で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西広島バイパスより北側の緩傾斜地等に展開する既成住宅地域一帯のエリアで、一般住宅を中心に、低層
の共同住宅等も見受けられる住宅地域である。需要者は地縁性も認められる個人で勤労者世帯の第一次取得者が中心と
みられる。街路体系や地勢等に劣ることから需要はやや弱いが、反面交通接近性は比較的良好で、地価は安定的に推移
している。需要の中心となる価格帯は土地のみでは８百万円～１千万円程度、新築戸建住宅で３千万円弱とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内で近時に発生した代替性のある実際の取引事例から求めた試算価格であり、適切に比準されて
いることから、実証的で説得力に富み、試算価格としての規範性は高いと思料される。一方、収益価格は周辺にアパー
ト等も存するため賃貸物件を想定して求めたものであるが、自用を中心とする地域のため規範性は相対的に低い。よっ
て本件では比準価格を中心に、収益価格を参酌し、規準価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[101.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 57,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰による下押し圧力があるものの、
潜在的で底堅い購買欲や金融経済対策等から
、不動産需要は地域別に濃淡があるが総じて
復調傾向にある。

傾斜部の既成住宅地域で地勢や街路体系が劣
ることから需要はやや弱いが、特段の変動要
因は無く、接近性の優位性から需要は安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島佐伯 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯２２Ｔ
９５
-429573		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.4m私道
、中間画地
１低専

(50,100)
b 佐伯２３Ｔ
７１
-437169		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
北西4m、
南東4m、
三方路
１住居

(70,160)
c 佐伯２３Ｋ
８１
-338154		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
北4.4m、
二方路
１住居

(60,176)
d 佐伯２４Ｋ
１３
-341341		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.1m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 佐伯２４Ｋ
１３
-341343		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
中間画地
２中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,912  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
77,358 		 100
[ 102.0]
75,841 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,800 
b (　           ) 
41,176  		 100
[  70.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  98.9]
79,937 		 100
[ 137.9]
57,967 
58,000 
c (　           ) 
50,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.6]
61,987 		 100
[ 106.1]
58,423 
58,400 
d (　           ) 
79,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
74,392 		 100
[ 129.6]
57,401 
57,400 
e (　           ) 
66,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
82,317 		 100
[ 137.7]
59,780 
59,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,500 円／㎡]  



広島佐伯 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,470,848 
281,520 
1,189,328 
952,320 
237,008 		 （　0.9695）
229,779 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,787,063 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島佐伯 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 45.00 ＬＳ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   141 ㎡     10.8 m x   13.3 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ共同住宅（各戸約４５㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,430 
64,350 		 3.0  193,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

128,700 		 386,100 
0 
⑨年額支払賃料        128,700 円　×　12ヶ月　＝　       1,544,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,544,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        77,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,467,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           386,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,668 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,470,848 円　　　　（　        10,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐伯（賃）Ｋ５
４
　　　　-325401		 1,168  
(   1,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
1,442 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,434 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 佐伯（賃）Ｋ５
４
　　　　-325402		 1,289  
(   1,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,432 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島佐伯 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 51,200 円  　　　　     12,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 77,220 円  　　　        1,544,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      108,800 円  　　　　     12,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        12,800 円  　　　　     12,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,800 円  　　　　     12,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         281,520 円　（　　　　　　         1,997 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 952,320 円  
（　　　　　         6,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,470,848 円      
②総費用 281,520 円      
③純収益　①－② 1,189,328 円      
④建物等に帰属する純収益 952,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 237,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 229,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,630 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,787,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島佐伯 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市佐伯区八幡二丁目２５４番１２
 2416000253493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島佐伯 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島佐伯 -25 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市佐伯区八幡２丁目２５４番１２
｢八幡２－１４－１４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ2		 アパート、一般住宅
の多い傾斜地の住宅
地域		 北西4m私道 水道、ガス、下水 五日市

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 五日市駅北西方

3.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 西広島バイパス北方の丘陵部の既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。平坦部に
対する割安感等から需給動向は回復傾向にあり、当面、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏西部の丘陵部に位置する住宅地域。需要者は圏域内居住者及び地縁的選好性を有する１次取得
者層が中心であり、圏域外からの転入は少ない。丘陵部の住宅地域であるが、利便施設への接近性に恵まれ、圏域内の
丘陵部の住宅地域の中においては生活利便性が比較的良好であり、平坦部に対する割安感及び低金利環境を背景に需給
動向は改善傾向にある。土地は１５０㎡程度で９００万円程度、新築戸建物件で２０００万円台後半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、アパート、一般住宅の多い傾斜地の住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、需要の実態は自己使
用目的の取引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[101.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 57,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐伯区は、人口は微増傾向、供給不足や建築
費の上昇等を背景に新設住宅着工戸数は鈍化
しているが、需要は平坦部を中心に堅調に推
移している。

郊外の住宅団地に囲まれた丘陵部の住宅地域
であるが、利便施設への接近性に恵まれ比較
的利便性が良好であることから需給動向は改
善傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島佐伯 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯２４Ｋ
４１
-344165		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 佐伯２４Ｋ
５４
-345450		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東4.2m市道、
中間画地
１低専
土砂災害警戒区域
(50,100)
c 佐伯２３Ｔ
８１
-438170		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１低専

(60,100)
d 佐伯２３Ｔ
５４
-435457		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m市道
、中間画地
１低専
土砂災害警戒区域
(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,172  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
62,719 		 100
[ 108.1]
58,019 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,000 
b (　           ) 
58,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
58,064 		 100
[ 100.9]
57,546 
57,500 
c (　           ) 
54,157  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
51,554 		 100
[  87.1]
59,189 
59,200 
d (　           ) 
56,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,489 		 100
[  96.0]
58,843 
58,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,400 円／㎡]  



広島佐伯 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,384,448 
274,084 
1,110,364 
914,760 
195,604 		 （　0.9714）
190,010 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,958,542 円　　　　（　     28,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島佐伯 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 45.00 ＬＳ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   141 ㎡     10.8 m x   13.3 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプで各戸賃貸面積４５㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,346 
60,570 		 3.0  181,710 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

121,140 		 363,420 
0 
⑨年額支払賃料        121,140 円　×　12ヶ月　＝　       1,453,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,453,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        72,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,380,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           363,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,384,448 円　　　　（　         9,819 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐伯（賃）Ｋ６
５
　　　　-296503		 1,304  
(   1,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,349 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,346 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐伯（賃）Ｔ６
５
　　　　-306551		 1,496  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,357 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島佐伯 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 50,400 円  　　　　     12,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 72,684 円  　　　        1,453,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      107,100 円  　　　　     12,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        12,600 円  　　　　     12,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,600 円  　　　　     12,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         274,084 円　（　　　　　　         1,944 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 914,760 円  
（　　　　　         6,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,384,448 円      
②総費用 274,084 円      
③純収益　①－② 1,110,364 円      
④建物等に帰属する純収益 914,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 195,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 190,010 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,958,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島佐伯 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市佐伯区八幡二丁目２５４番１２
 2416000253493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考