令和6年1月15日　提出 広島佐伯 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１ ｢八幡が丘２－２０－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に開発された山 腹傾斜地の中規模住宅団地の 中央部地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 五日市駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山腹傾斜地に造成された古い住宅団地で、一般住宅が建ち並ぶ熟成した環境となっており特段の変動要因も無く 静態的に推移している。今後画地の細分化等による建て替えを伴いつつ現状維持的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区内の傾斜地や高台に造成された住宅団地等を中心とするエリアである。需要者は広島市中心部への 勤労者世帯の第一次取得者が中心である。対象団地は南傾斜地で幹線道路へのアクセスも良いが、古い造成のため品等 がやや劣り、また土砂法の区域指定もあって住環境はやや劣る。空地が少なく熟成した住宅団地のため取引は中古物件 が主体であるが、近年は区画割分譲も見られる。取引の中心となる価格帯は中古物件で総額１千３百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で近時に発生した代替性のある実際の取引事例から求めた試算価格であり、適切に比準されて いることから、実証的で説得力に富み、試算価格としての規範性は高いと思料される。一方、近隣地域は自用の建物を 中心とする住宅地域で、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法の適用は行えなかった。したがって、本件で は比準価格を標準として周辺公示地等との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰による下押し圧力があるものの、 潜在的で底堅い購買欲や金融経済対策等から 、不動産需要は地域別に濃淡があるが総じて 復調傾向にある。 変動要因は少なく、がけ崩れへの警戒感は残 るものの割安感もあって中古物件を中心に市 況は回復傾向にある。近年は細分化による分 譲もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％