令和6年1月15日　提出 広島佐伯 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区三宅５丁目２６７番２０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 五日市駅北西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で新たな開発動向は見受けられず今後も現状の環境で推移すると判断される。静態的な動向が 予測されるが割安感もあって需給動向の回復が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び隣接区市における郊外住宅地を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する一般 家族世帯層が中心である。完成後５０年が経過する丘陵地の中規模住宅団地であるが地域の広がりが小さく区画割や新 規分譲等の動きは少ない。近年は取引が少なく流動性が低い状況が続くが割安感もあって実需の回復も窺える。土地の 実勢価格は坪当たり２０万円程度。周辺の新築物件の総額は３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域の住宅地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証性、規範性の高い価格で ある。一方、近隣地域は熟成した郊外の住宅団地で賃貸物件がない自己所有の戸建住宅専用地域である。賃貸市場が成 立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、代表標 準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [101.0] [100.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等による抑制要因もあるが潜在的な投 資購入マインドの高さや低金利等の追い風も あって不動産需要は総じて活性傾向にある。 熟成した住宅団地であり近年は地域の変動は 小さい。一方で割安感もあって土地や中古物 件への引合いは高まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％