別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島安芸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安芸 5-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安芸区中野２丁目７８２番６
｢中野２－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 店舗、一般住宅等が
混在する駅前の近隣
商業地域		 北西5m県道 水道、下水 安芸中野

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ県道 交通

施設		 安芸中野駅北方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 安芸中野駅の駅前商店街であるが、新規出店も少なく商況は停滞している。最寄り駅への接近性に優れることか
ら、近年は住宅の建築が多くみられており、今後は商住混在地域として熟成していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安芸区及びその周辺地域の店舗、事業所等が存する商業地域である。需要の中心は投資目的で賃貸物件を
建設する不動産業者又は当該圏域に地縁を有する個人事業者である。当該圏域の商業地域は国道２号沿いが中心となっ
ているが顧客の減少等により商況は停滞している。住宅地としての取引はみられるものの商業地としての取引は少なく
、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及び周辺地域では事務所の賃貸需要はほとんどなく、店舗
の賃貸需要も弱含みで、収益獲得を目的とする取引はほとんどないことから、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を参酌して、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島熊野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,400 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 55.6]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価
は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費
の上昇等先行き不透明感が出てきている。


駅前商業地域であり、交通利便性が良好であ
るものの、商況は停滞していて住宅地として
の取引が増えつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 -20.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安芸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安芸２４Ｋ
９３
-349317		 広島市安芸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b 安佐北２３
Ｋ０８
-330812		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
準住居
土砂災警特別区域
(60,200)
c 海田２３Ｔ
７０
-437025		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m町道
、南西2.8m、
二方路
近商

(80,200)
d 海田２２Ｔ
７６
-427653		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m県道
、東1.8m、
角地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
e 海田２２Ｔ
７６
-427655		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東16.5m国道、
南4m、角地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
78,101 		 100
[  60.3]
129,521 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
106,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
118,352 		 100
[  93.5]
126,580 
127,000 
c (　           ) 
109,191  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
136,756 		 100
[ 107.0]
127,809 
128,000 
d (　           ) 
91,016  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
106,185 		 100
[  82.4]
128,865 
129,000 
e (　           ) 
167,289  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
184,035 		 100
[ 140.4]
131,079 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



広島安芸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,099,543 
1,323,920 
7,775,623 
6,940,000 
835,623 		 （　0.9482）
792,338 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     16,507,042 円　　　　（　     78,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安芸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 Ｓ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   211 ㎡     11.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２～４階：共同住宅（単身者向け、専有面積３０㎡、１ＤＫ） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
85.2 
115.00 
1,900 
218,500 		 6.0  1,311,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
135.00 
88.9 
120.00 
1,570 
188,400 		 3.0  565,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
88.0 
475.00 

783,700 		 3,006,600 
0 
⑨年額支払賃料        783,700 円　×　12ヶ月　＝　       9,404,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     475.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,404,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       477,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,070,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,006,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,099,543 円　　　　（　        43,126 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 安芸（賃）Ｔ７
３
　　　　-327351		 1,313  
(   1,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,459 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,574 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 安芸（賃）Ｋ７
０
　　　　-337001		 2,286  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,693 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安芸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 477,420 円  　　　        9,548,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,500 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　       85,000 円  　　　　    100,000,000　×　　  50.0 ％　×　   1.70 /1000
④損害保険料       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,323,920 円　（　　　　　　         6,275 円／㎡）　　（経費率　　  14.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,940,000 円  
（　　　　　        32,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,099,543 円      
②総費用 1,323,920 円      
③純収益　①－② 7,775,623 円      
④建物等に帰属する純収益 6,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 835,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 792,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,755 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,507,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安芸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安芸区中野二丁目７８２番６
 2407000038372-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島安芸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安芸 5-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安芸区中野２丁目７８２番６
｢中野２－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 店舗、一般住宅等が
混在する駅前の近隣
商業地域		 北西5m県道 水道、下水 安芸中野

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ県道 交通

施設		 安芸中野駅北方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、当該地域の周辺において、店舗跡地に戸建住宅が建築された。中長期的には一層商住混在の度合いが高ま
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は店舗兼共同住宅や店舗付住宅としての利
用を目的とする個人事業主等である。駅近に立地することから、住宅部分の入居者は安定的に見込まれるものの、店舗
部分については、地域の商業中心が駅前から国道沿いに移行していることから、テナント募集期間が長期化する恐れが
ある。商業地需要は旺盛な地域ではなく、取引中心価格帯は規模等により、相当ばらつきがあり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事例について、適切に収集及び補修正を行い比準した実証的な価格である。一方、収益価格は賃貸市場がや
や未成熟で、元本に見合う果実を得られておらず、比準価格と比較して低位に試算された。当該地域及び周辺では自用
の取引が多く、新規に土地を取得して投資するケースは少ない。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準
とし、収益価格については参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島熊野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,400 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 56.5]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気と個人消費は緩やかに回復。公共投資は
高水準で推移。設備投資は緩やかに増加。住
宅投資は横ばい圏内の動き。貸出金利は低下
傾向。

川を挟んだ国道２号沿いには各種商業施設が
集積することから、対象不動産は駅近に立地
するものの、小規模店舗の新規出店は厳しい
状況にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 -20.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安芸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安芸２４Ｋ
９３
-349304		 広島市安芸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m県道、
南西1m、
二方路
１住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
b 安芸２３Ｔ
９３
-439301		 広島市安芸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7m市道、
中間画地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
c 安芸２４Ｋ
９３
-349315		 広島市安芸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d 海田２３Ｔ
７０
-437025		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m町道
、南西2.8m、
二方路
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
105,678 		 100
[  84.0]
125,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
161,244  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
167,371 		 100
[ 125.6]
133,257 
133,000 
c (　           ) 
101,330  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 155.0]
65,374 		 100
[  52.4]
124,760 
125,000 
d (　           ) 
109,191  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
136,756 		 100
[ 108.0]
126,626 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　 +55.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



広島安芸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,986,338 
2,096,780 
6,889,558 
6,052,000 
837,558 		 （　0.9514）
796,853 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     16,601,104 円　　　　（　     78,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安芸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 Ｓ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   211 ㎡     11.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸）、２～４階：共同住宅（３０㎡程度、１ＤＫ） ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 用途、規模等より標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
85.0 
114.75 
1,850 
212,288 		 6.0  1,273,728 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,546 
187,839 		 3.0  563,517 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
88.8 
479.25 

775,805 		 2,964,279 
0 
⑨年額支払賃料        775,805 円　×　12ヶ月　＝　       9,309,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     479.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,309,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       471,483 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,958,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,964,279 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,161 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,986,338 円　　　　（　        42,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 安芸（賃）Ｔ７
０
　　　　-347051		 1,650  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,546 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 安芸（賃）Ｋ７
０
　　　　-347002		 2,020  
(   2,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,586 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安芸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 534,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 565,780 円  　　　        9,429,660　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      756,500 円  　　　　     89,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,096,780 円　（　　　　　　         9,937 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,052,000 円  
（　　　　　        28,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,986,338 円      
②総費用 2,096,780 円      
③純収益　①－② 6,889,558 円      
④建物等に帰属する純収益 6,052,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 837,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 796,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,601,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安芸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安芸区中野二丁目７８２番６
 2407000038372-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考