令和6年1月15日　提出 広島安芸 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外 ②地積 　(㎡) 517   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農地の中に農家、一 般住宅が見られる住 宅地域 北西3m市道、南側道 水道、下水 瀬野 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３ｍ市 道 交通 施設 瀬野駅東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の中に主に農家、一般住宅が見られ、一部に工場が介在する地域で、瀬野川と東広島バイパスに囲まれた市 街化調整区域内にある。土地需要は低調で、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区瀬野地区及びその周辺における住宅地域と把握され、需要者の中心は地縁を有する個人である。市 街化調整区域に指定されており、新たな開発は見込みにくく地域内の土地利用は固定的であり動きが少ない。地勢や利 便性に劣り、取引は周囲の市街化区域のものが多く、需要は低位である。動向を把握するだけの取引に乏しい状況にあ るため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一需給圏内における複数の事例を比準した結果であり、実需中心の取引市場を反映した価格として実証 性が認められる。一方、対象標準地は持家を主体とした地域性から賃貸市場が成立していないため、収益価格は実現性 の観点から適用が困難であった。よって、比準価格を標準として、地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の 上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済動向は設備投資は増加、住宅投資 は横ばい圏内、個人消費は緩やかに回復して いるが、物価高等の影響に注視が必要である 。 東広島・安芸バイパスが全線開通したが、農 家、一般住宅を主とする地域で、瀬野川に囲 まれ街路系統に劣る。需給動向は低調で変化 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％