鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
広島安芸 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安芸 -14

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　小林　紀雄

TEL.

鑑定評価額

23,700,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安芸区矢野西４丁目５２番２０外｢矢野西４－５２－２３｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	矢野 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

矢野駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

農地も散見されるが、戸建住宅を主体にアパート等もみられる住環境の良い住宅地域であり、今後も現状のまま
推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市安芸区、安芸郡海田町、坂町のＪＲ呉線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の
居住者であるが、通勤圏内の呉市等の隣接市町からの転入もみられる。住環境が良好な大型住宅団地内で、駅から徒歩
圏内にあるが、供給が限定的なため高値での取引もみられる。中心的な価格帯は土地が２，２００万円から２，８００
万円程度まで、新築の戸建住宅の場合で４，２００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域ではアパート等の賃貸用不動産等もみられるが、殆んどが戸建住宅利用されている住宅地域であり、収益性が取
引の目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強い
取引事例から求めた価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標
準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[127.5]

[100.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響が大きく実質賃金は下落傾向が
続いている。一方で不動産の選別化傾向は変
わらず二極化が進んでいる。

良好な住環境を維持する大型住宅団地であり
、需要は旺盛であるが、供給が少なく、価格
は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安芸 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸２４Ｋ９３ -349308	広島市安芸区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
b	安芸２３Ｔ９３ -439308	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等土砂災害警戒区域 (50,100)
c	安芸２４Ｋ９３ -349313	広島市安芸区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等土砂災害警戒区域 (50,100)
d	安芸２３Ｔ９３ -439309	広島市安芸区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専地区計画等土砂災害警戒区域 (60,100)
e	安芸２３Ｋ９３ -339304	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,367	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	116,189	100 [ 100.0]	116,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 126,050	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	128,546	100 [ 96.0]	133,902		134,000
c	(　 ) 107,024	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	108,190	100 [ 91.0]	118,890		119,000
d	(　 ) 122,371	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	123,078	100 [ 93.0]	132,342		132,000
e	(　 ) 108,781	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,567	100 [ 99.9]	113,681		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

広島安芸 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,199,980	683,100	2,516,880	2,016,840	500,040	（　0.9737） 486,889	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,143,521 円　　　　（　 49,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安芸 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	13.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：２ＬＤＫ　４戸　平均専有面積　５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,400	140,000	3.0	420,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		280,000		840,000
								0

⑨年額支払賃料	280,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,360,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,192,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	840,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,199,980 円　　　　（　 15,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸（賃）Ｋ７９　　　　-337901	1,406 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,403 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安芸（賃）Ｋ９３　　　　-299302	1,046 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,282
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安芸 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	29,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	201,600 円	3,360,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,900 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 683,100 円　（　　　　　　 3,316 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,016,840 円（　　　　　 9,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,199,980 円
②総費用	683,100 円
③純収益　①－②	2,516,880 円
④建物等に帰属する純収益	2,016,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	500,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	486,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,143,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安芸 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安芸区矢野西四丁目５２番２０	2407000139631-0000
2	広島市安芸区矢野西四丁目５２番２１	2407001135437-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
広島安芸 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安芸 -14

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　小川　和夫

TEL.

鑑定評価額

23,900,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安芸区矢野西４丁目５２番２０外｢矢野西４－５２－２３｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	矢野 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

矢野駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境の良好な大規模住宅団地「安芸矢野ニュータウン」内に存し、同団地内においてＪＲ矢野駅への接近性
に恵まれた立地が選好されて、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は安芸区矢野西、矢野南地区の住宅団地及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は広島市及び周辺市町に在
住する一次取得者である。概ね熟成しており大量の宅地供給はないが、当該地域周辺は矢野駅徒歩圏内で利便性も良好
であることから堅調な需要が認められ、強気の取引も散見される。中古住宅も比較的人気が高い。土地は２，０００～
２，８００万円前後、新築の戸建物件は３，７００～４，２００万円前後が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏の住宅団地に所在する類似性の高い取引事例を中心に求めており、市場性の反映が直接的で実証
性が高い。当該地域は一般住宅の中に共同住宅等が見られる状況下にあるが、取引は実需を中心とする住宅地域である
。以上から、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単
価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[128.5]

[100.0]
100

115,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区は県全体より人口減少率が大きい。利便
性の優劣や災害リスクの有無等により住宅地
が選別される傾向が強く二極化が進んでいる
。

共同住宅等も見られる地域で周辺の利用状態
に特段の変動はなく、宅地供給は少ない。利
便性や住環境が良好で需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安芸 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸２４Ｋ９３ -349301	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、南西4m、角地		１住居 (60,200)
b	安芸２４Ｋ９３ -349308	広島市安芸区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
c	安芸２３Ｋ９３ -339311	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	安芸２３Ｋ９９ -339912	広島市安芸区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	147,431	100 [ 126.0]	117,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 111,367	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	116,189	100 [ 100.0]	116,189		116,000
c	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	95,782	100 [ 85.2]	112,420		112,000
d	(　 ) 93,416	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,597	100 [ 80.1]	116,850		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

広島安芸 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅団地で適切な造成事例もないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,055,981	630,840	2,425,141	1,904,760	520,381	（　0.9737） 506,695	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,556,146 円　　　　（　 51,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安芸 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	13.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度のファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,337	133,700	3.0	401,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		267,400		802,200
								0

⑨年額支払賃料	267,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,208,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,208,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,048,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	802,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,055,981 円　　　　（　 14,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸（賃）Ｋ９３　　　　-299301	1,110 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,337 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安芸（賃）Ｔ７０　　　　-327052	1,473 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [105.0]	1,311
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安芸 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,400 円	28,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,440 円	3,208,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,840 円　（　　　　　　 3,062 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,904,760 円（　　　　　 9,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,055,981 円
②総費用	630,840 円
③純収益　①－②	2,425,141 円
④建物等に帰属する純収益	1,904,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	520,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	506,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,556,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安芸 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安芸区矢野西四丁目５２番２０	2407000139631-0000
2	広島市安芸区矢野西四丁目５２番２１	2407001135437-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考