令和6年1月15日　提出 広島安芸 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野東１丁目１７７１番４５ ｢中野東１－３１－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 安芸中野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 安芸中野駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 安芸区の高台の区画整然とした閑静な住宅団地で、住宅地域として成熟しており、地価水準は概ね上昇基調で推 移している。地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸区中野地区を中心に隣接の安芸郡海田町も含む住宅地域が存する圏域である。主たる需要者は市中 心部又は東部域に通勤する一次取得者層である。傾斜地に囲まれ土砂災害の懸念が強い地域もあるものの、住環境が比 較的良好な住宅地は需要は堅調である。需要の中心は土地が１，０００万円台前半、新築戸建分譲で概ね２，０００万 円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。 近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内であるが賃貸需要は少なく、典型的な需要者は自己使用を目的とする傾向が強い。手 法の適用に当たっては比較的地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件では市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [106.5] [104.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価 は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費 の上昇等先行き不透明感が出てきている。 高台の住宅団地は、土砂災害に対する不安が あるものの、居住環境や利便性は概ね良好で 需要は堅調であることから、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％