令和6年1月15日　提出 広島安芸 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -8 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区矢野東３丁目７００６番９ ｢矢野東３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 矢野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 矢野駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 矢野地区平坦部背後の高台に位置する熟成した住宅団地であり、当面は現状維持傾向で推移するものと予測する 。諸施設への接近性に比較的恵まれることから地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢野地区を中心に隣接する安芸郡海田町、坂町に跨る住宅地域。需要者の中心は周辺部や広島市の都心部 等に通勤する一次取得者である。矢野地区平坦部背後の住宅地域に大量の宅地供給はないが、利便性が比較的良好であ ること等から中古住宅や新築の建売住宅の取引等が見受けられ、堅調な需要が認められる。不動産業者の仕入取引も散 見される。土地は１，２００～１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は矢野地区の類似地域に所在する取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。当該地 域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地でアパート等も見られず合理的な賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用で きなかった。以上より、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準 価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は県全体より人口減少率が大きい。利便 性の優劣や災害リスクの有無等により住宅地 が選別される傾向が強く二極化が進んでいる 。 矢野地区中心部への接近性に恵まれた高台の 住宅団地であり居住環境等に特段の変動はな い。平地部に比べ値頃感もあることから需要 は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％