令和6年1月15日　提出 広島安芸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野３丁目１６６４番３ ｢中野３－５８－２｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い、傾斜地の住 宅地域 東4m市道 水道、下水 中野東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 中野東駅南西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧山陽道北側の傾斜地に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、豪雨災害の影響から傾斜地の住宅地域の需 要は縮小しており、地価は横ばいから弱含みで推移している。格別の変動要因はなく当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸区中野地区を中心に隣接の安芸郡海田町も含む住宅地域が存する圏域である。主たる需要者は市中 心部又は安芸郡に通勤する一次取得者層である。傾斜地が多く街路条件がやや劣る地域であるため需要はやや弱いが、 平坦部分ではミニ開発等が行われているほか、中古住宅の取引も散見される。需要の中心は土地が１，０００万円程度 、新築戸建分譲で概ね２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。 近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内であるが賃貸需要は少なく、典型的な需要者は自己使用を目的とする傾向が強い。手 法の適用に当たっては比較的地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件では市場性を反 映した比準価格を採用し、前年価格からの変動率等を考慮して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価 は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費 の上昇等先行き不透明感が出てきている。 平地の需要が強く、傾斜地の需要が弱いこと から二極化の傾向が強まっており、街路条件 がやや劣ることも相俟って地価は概ね横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％