鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
広島安佐北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐北 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　田原　俊一郎

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐北区可部３丁目３２０番５｢可部３－１９－２０｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ4	中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西16m国道	水道、下水	可部 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

可部駅北方

1.0km

法令

規制

商業
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに古くから店舗・事務所等の集積が進んだ熟成した商業地域である。周辺には地域の中心となる大規模
な商業施設も存するため、顧客交通量が多い。当面は現状の土地利用状況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、安佐北区の幹線又は準幹線沿いを中心とする商業地域一円。典型的な需要者層は同一需給圏内に地縁関
係を有する個人事業主及び法人が中心である。当該需要者は事業採算性を重視し、意思決定を行うものと考えられる。
可部地区の中心地域に位置しているため、商業集積性が高い。新型コロナの影響が弱まりつつあり、地価はやや上昇基
調で推移している。業種等により取引される規模・価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近時の幹線道路沿い及び幹線道路背後の商業地域の事例を中心として試算したもので、実証的な試算価格
である。収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価格である。市場の実態は、自用の取引が中心で比準価格
主導の地価が形成されている。本件において、市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺標準
地等との価格バランスにも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性が優る平地は需要が高く、郊外部の立
地が劣後する地域は地価の下落が続いており
、二極化が顕著である。

可部地区の中心商業地域であるが、可部線延
伸や病院移転等の影響により、顧客の分散化
傾向が見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐北２３Ｋ８０ -338055	広島市安佐北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、北1.6m、角地		近商 (90,300)
b	安佐北２３Ｔ８０ -438054	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	安佐北２４Ｋ８３ -348320	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、西1.5m、角地		近商 (100,300)
d	安佐北２３Ｔ８０ -438067	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	安佐北２４Ｋ７６ -347601	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,659	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	109,768	100 [ 68.7]	159,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 90,738	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,736	100 [ 58.7]	156,279		156,000
c	(　 ) 112,850	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	119,985	100 [ 74.5]	161,054		161,000
d	(　 ) 100,829	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,442	100 [ 62.4]	164,170		164,000
e	(　 ) 96,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,288	100 [ 60.8]	158,368		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

広島安佐北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,716,452	2,188,793	7,527,659	6,657,200	870,459	（　0.9514） 828,155	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,253,229 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ4	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	300 ％	300 ％	172 ㎡	7.5 m x 23.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、上層階住宅は単身者向け（平均専有面積約３０㎡）と想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	85.0	106.25	2,664	283,050	6.0	1,698,300
							0.0	0
2～ 4	住宅	125.00	95.0	118.75	1,590	188,813	3.0	566,439
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	92.5	462.50		849,489		3,397,617
								0

⑨年額支払賃料	849,489 円　×　12ヶ月　＝　 10,193,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 462.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,193,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 509,693 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,684,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,397,617 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,716,452 円　　　　（　 56,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐北（賃）Ｋ８３　　　　-368303	2,434 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,677 円/㎡　月額支払賃料（　 2,664 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355908	2,438 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,646
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	587,400 円	97,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	509,693 円	10,193,868　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,100 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,188,793 円　（　　　　　　 12,726 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,657,200 円（　　　　　 38,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,716,452 円
②総費用	2,188,793 円
③純収益　①－②	7,527,659 円
④建物等に帰属する純収益	6,657,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	870,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	828,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,253,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐北 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐北区可部三丁目３２０番５	2409000148464-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
広島安佐北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐北 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　根本　哲哉

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐北区可部３丁目３２０番５｢可部３－１９－２０｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ4	中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西16m国道	水道、下水	可部 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

可部駅北方

1.0km

法令

規制

商業
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

１９１号分れ交差点至近に位置し、交通量は非常に多い。可部バイパスの整備による商業の拡散化により、商業
地域としての相対的地位はやや低下したものの底堅い需要は認められる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、安佐北区の幹線又は準幹線沿いの商業地域。需要者は圏域内に地縁性を有する中小規模の法人又は個
人事業者等が中心である。モータリゼーションにより商業は拡散化傾向にあるが、金融機関、郵便局等が集積している
立地的特性から画地規模や土地利用に多様性が認められる。新規の宅地供給は稀少で取引は相対的に少なく、物件の規
模によりまちまちであるため取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　可部地区の商業地域における取引の大半は自己使用目的が主体で、また収益用不動産の家賃設定は低位なため、地価
水準に見合った投下資本の回収は困難であることから、収益価格の規範性はやや劣ると判断される。一方、比準価格は
、規範性を有する取引事例を中心に求めており市場性を反映した実証的な試算価格と認められ説得力は高い。本件では
、比準価格を標準として、収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向にあり、金利や物価は上昇し
ている。安佐北区内では立地条件によって、
地価は二極化している。

可部地区の中心的商業地域で安定的に推移し
ている。支店の統廃合等も懸念されるが、需
要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐北２４Ｋ８３ -348320	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、西1.5m、角地		近商 (100,300)
b	安佐北２３Ｋ８０ -338055	広島市安佐北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、北1.6m、角地		近商 (90,300)
c	安佐北２３Ｔ７６ -437604	広島市安佐北区		更地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	安佐北２４Ｋ７６ -347601	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,850	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	119,985	100 [ 74.5]	161,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 109,659	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	109,768	100 [ 66.1]	166,064		166,000
c	(　 ) 100,103	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,706	100 [ 65.1]	157,767		158,000
d	(　 ) 96,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,288	100 [ 60.8]	158,368		158,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

広島安佐北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,740,112	2,190,038	7,550,074	6,657,200	892,874	（　0.9514） 849,480	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,697,500 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ4	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	300 ％	300 ％	172 ㎡	7.5 m x 23.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸、２～４Ｆは１ＤＫ：３０㎡程度を想定

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

一般的な階層別比率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	85.0	106.25	2,650	281,563	6.0	1,689,378
							0.0	0
2～ 4	居宅	125.00	95.0	118.75	1,600	190,000	3.0	570,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	92.5	462.50		851,563		3,399,378
								0

⑨年額支払賃料	851,563 円　×　12ヶ月　＝　 10,218,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 462.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,218,756 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 510,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,707,818 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,399,378 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,740,112 円　　　　（　 56,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355905	2,259 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,663 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355907	2,393 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	587,400 円	97,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	510,938 円	10,218,756　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,100 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,190,038 円　（　　　　　　 12,733 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,657,200 円（　　　　　 38,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,740,112 円
②総費用	2,190,038 円
③純収益　①－②	7,550,074 円
④建物等に帰属する純収益	6,657,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	892,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	849,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,697,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐北 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐北区可部三丁目３２０番５	2409000148464-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考