令和6年1月15日　提出 広島安佐北 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -27 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区大林１丁目１５５２番 ｢大林１－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の既成住宅地域 北西2.7m市道 水道、下水 可部 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．７ ｍ市道 交通 施設 可部駅北東方 5.7km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、国道背後の一般住宅が多い既成住宅地域である。街路は狭く、地区中心からも遠いなど各種利便性 が劣り、需要が少ないことから、地価水準は引き続き下落傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大林地区を中心とした丘陵性の住宅地域一円等と判定した。需要者の中心は、可部地区等へ通勤する一 次取得者層である。近隣地域は、区内中心部から距離があるほか、細街路で車両通行が困難な道路体系を有するため、 需要は総じて低調傾向が続いている。なお、取引事例等の各種プライスデータによれば、取引の中心価格帯は、土地２ ００㎡で５百万円前後、新築戸建住宅で２０百万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大林地区等から収集した取引事例に比準して求めたものであり、客観的かつ市場の実態を反映した実証的 な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試 算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [116.0] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策の下、安佐北区の平坦部では宅 地開発等により不動産需要は堅調であるが、 利便性の劣る傾斜地等では、需要は弱含みの 傾向にある。 特段の変動要因は見られないが、地勢面や各 種利便性が劣る住宅地域であり、需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％