令和6年1月15日　提出 広島安佐北 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部南４丁目２２９１番７ ｢可部南４－７－１８｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西3m市道 水道、下水 可部 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 可部駅南方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後にミニ開発による住宅地が集積する平地の住宅地域で概ね成熟している。地域内に格別の変動要因 はなく、今後も現状維持にて推移していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は可部地区中心部及び可部南地区にかけての平地住宅地域一円と思料される。需要者は広島市中心部に勤務 地を有する圏域内の一次取得者が中心であるが、高齢化が進み利便性の高い平地部分の住宅地に丘陵団地から移転する ケースも見られる。周辺では宅地開発による新規分譲地で高値取引が多く見られ、需給動向は堅調である。ＪＲやバス 便など利便性が高いエリアのためミニ開発も多く土地で１，０００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内ではアパートが見られるが、街路が狭くかつ対象標準地の画地規模からみて経済合理性に見合う賃貸用建物 の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。当該地域内の土地需要の実態は自用又は開発目的であり、類似地 域の取引事例から試算した比準価格は、市場性を十分に反映している。この結果、比準価格を標準に、代表標準地との 均衡、さらに前回公示価格との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 82,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材高騰や円安等の影響はあるが利便性 の高いエリアの不動産市況は堅調に推移して いる。一方、利便性の劣る又は高台の地域は 低迷傾向にある。 ＪＲ駅や各種利便施設等への接近性が優れ、 周辺では地元不動産業者が分譲や開発を行っ ており、高目取引も見られる等、底堅い需要 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％