令和6年1月12日　提出 広島安佐北 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -25 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区深川４丁目２２０５番１ ｢深川４－１９－３｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 東4m市道 水道、下水 中深川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 中深川駅北方 700m 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 三篠川右岸の山裾にある集落地域で、農地が散見され宅地供給に余力はあるが、需要がないため開発は見受けら れない。したがって、今後も当面は低迷傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、安佐北区内のうち深川地区外縁の丘陵地を範囲とする旧来からの住宅地域である。需要者は、地縁性 を有する同一需給圏内の居住者であり、外部からの転入は少ない。利便性、居住環境に優る高陽地区の大規模住宅団地 と比べると、相対的地位が劣る。このため、当該地域の土地需要は総じて弱く、取引件数も僅少であり、需要の中心と なる価格帯は見出せない状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は古くからの山裾に拡がる集落地域であり、自己使用が主となっている。周辺には一部アパート等も散見さ れるが、地主による節税等を目的とするものであり賃貸市場は未成熟で収益価格は試算しえなかった。取引は収益性よ りも居住の快適性、地縁性が重視される地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を中心に、代表標準地か らの検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [ 74.9] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利や物価は上昇し ている。安佐北区内では立地条件によって、 地価は二極化している。 旧来からの集落にあり、細街路が多く山裾に もあるため、新規需要は掴み難い。地縁性も 強く、需要は低迷傾向を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％