令和6年1月15日　提出 広島安佐北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区小河原町字長崎１０２２６番１０ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 上深川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 上深川駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東区の区境近くの傾斜地に位置する住宅地域である。旧来は養鶏場も見られたが農地も多く、宅地が点在してい る状況である。地域的に大きな変動要因はなく、高齢化も進んでいるため硬直化している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐北区外縁部に位置する住宅地域及びその周辺地域。需要者の主体は、同圏域内居住者や戸建住宅取得 を目的とする一次取得者であるが、圏域外からの転入者は少ない。傾斜地に位置し、街路条件や生活利便施設等への接 近性が劣ることから高齢化も相まって宅地需要は弱含んでいる。土地は規模にもよるが５００万円前後、新築戸建物件 で、総額２，０００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする傾斜地の住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算し得なかった。当該 地域の土地需要の中心は自用又は開発目的であり、類似地域の住宅取得等を目的とした取引事例から試算した比準価格 は、市場の実態を反映した実証的な価格で、その規範性は高いと判断した。したがって、本件では比準価格を標準とし 、代表標準地との均衡、さらに前回公示価格との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [107.0] [104.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材高騰や円安等の影響はあるが利便性 の高いエリアの不動産市況は堅調に推移して いる。一方、利便性の劣る又は高台の地域は 低迷傾向にある。 市内中心部から離れた周辺に農家住宅や作業 所等も見られる傾斜地の住宅団地であり、他 からの転入も少なく宅地需要は弱含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％