令和6年1月15日　提出 広島安佐北 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -21 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 9,080,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番 ｢落合南５－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 北東3.8m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 安芸矢口駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部に位置する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域である。特段の地域変動要因は確 認されず、今後も現状維持にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区外縁部の市街化調整区域内の住宅地域やその周辺住宅地域の圏域。典型的な需要者は、地縁的 選好性を有する個人や兼業農家等であり、他地域からの転入者は希少である。同地域は、丘陵部に位置する市街化調整 区域内の農家住宅や一般住宅の混在する地域である。公法上の規制が厳しく、生活利便性に難があるため、需要は希少 で市場は低調である。需要の中心となる価格帯は、市街化調整区域の取引が希少なため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、丘陵部に所在する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域である。比準価格は、類似 地域の取引事例を基に比較検討し試算されたもので、市場実態を反映した実証的価格であり規範性は高い。一方で、周 辺に賃貸用建物は見受けられず、且つ公法上の規制から賃貸用建物の建築は困難であり、収益価格は試算し得なかった 。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 67.9] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比 較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、 需要は低調であり、地価は二極化傾向にて推 移している。 丘陵部に位置する市街化調整区域内の住宅地 域である。公法上の規制が厳しく、生活利便 性に難があることから、需要は希少で、市場 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％