別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
広島安佐北 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 -19 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区深川１丁目７４３番５
｢深川１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 東3.5m市道 水道、ガス、下水 下深川

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．５
ｍ市道		 交通

施設		 下深川駅北西方

380m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道背後の戸建住宅を主体に共同住宅も見られるＪＲ駅に徒歩圏内の住宅地域である。利便性は良好なため、土
地需要は底堅い。周辺において、戸建分譲開発が進んでいるが、この傾向が当面続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高陽地区平地の住宅地域及びその周辺である。典型的需要者は自己居住用として取得することを目的とす
る安佐北区及びその周辺地域居住の一次取得者と考えられる。地元不動産業者が活発に開発・分譲を行っており、農地
や空地の宅地化が進められている。規模等によりバラツキはあるものの、需要の中心となる価格帯は、土地で１，１０
０万円前後、新築戸建物件で２，６００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、深川地区内の近時の事例を中心として試算されており、市場の実態を反映した実証的試算価格である。当
該地域は戸建住宅を主体に共同住宅も見られる住宅地域であるが、居住の快適性が指向され、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準に、収益価格
は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -2              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,200 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 68,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性が優る平地は需要が高く、郊外部の傾
斜地等に位置する地域は地価の下落が続いて
おり、二極化が顕著である。


ＪＲ駅やバス停等に近い平地の住宅地域であ
り、周辺では大規模な宅地造成が行われてい
る。地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２４
Ｋ０８
-340812		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 安佐北２４
Ｋ０８
-340816		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m私道、
北4.2m、東2m、
三方路
１住居

(70,200)
c 安佐北２４
Ｋ０８
-340810		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.1m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 安佐北２３
Ｋ０８
-330803		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、南東4.8m、
角地
１住居

(70,200)
e 安佐北２３
Ｔ０８
-430814		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m私道、
南東4.5m、
角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,063 		 100
[  82.1]
69,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
64,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
64,591 		 100
[  94.7]
68,206 
68,200 
c (　           ) 
54,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
56,428 		 100
[  82.7]
68,232 
68,200 
d (　           ) 
41,420  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
41,136 		 100
[  61.3]
67,106 
67,100 
e (　           ) 
56,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
55,671 		 100
[  81.7]
68,141 
68,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



広島安佐北 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であるため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,733,923 
764,672 
2,969,251 
2,370,960 
598,291 		 （　0.9737）
582,556 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,136,583 円　　　　（　     36,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   336 ㎡     19.4 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ）の共同住宅を想定。専有面積４３㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,087 
141,310 		 3.0  423,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

282,620 		 847,860 
0 
⑨年額支払賃料        282,620 円　×　12ヶ月　＝　       3,391,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,391,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　       ％　＝　　       169,572 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,725,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           847,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,733,923 円　　　　（　        11,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 安佐北（賃）Ｋ
０８
　　　　-340804		 998  
(     996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,044 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,087 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 安佐北（賃）Ｋ
０８
　　　　-340803		 1,223  
(   1,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,170 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,400 円  　　　　     35,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 194,772 円  　　　        3,895,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      302,600 円  　　　　     35,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         764,672 円　（　　　　　　         2,276 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0695 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,370,960 円  
（　　　　　         7,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,733,923 円      
②総費用 764,672 円      
③純収益　①－② 2,969,251 円      
④建物等に帰属する純収益 2,370,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 598,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 582,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,136,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区深川一丁目７４３番５
 2409000291621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島安佐北 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 -19 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区深川１丁目７４３番５
｢深川１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 東3.5m市道 水道、ガス、下水 下深川

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．５
ｍ市道		 交通

施設		 下深川駅北西方

380m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地としては既に熟成しているものと判断され、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測され
る。鉄道駅に比較的近い平坦な住宅地域であり、地価は今暫くは安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、深川地区を中心とした安佐北区南部における住宅地域の圏域であり、広島市内に通勤する一次取得者か
らの需要が大半を占める。深川地区ではミニ開発による戸建分譲が活発に行われており、近隣地域周辺における土地需
要も概ね堅調に推移しているものと認められる。なお、物件規模や地域性等を反映して個別の価格水準には幅も見られ
るが、ミニ開発により細分化された土地で１，０００万円程度が取引の中心価格帯と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件も混在するが、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算
された。また、近隣地域は居住の快適性が最重視される住宅地域であることから自用目的での取引が中心となっており
、収益性が価格指標となる程度は低い。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡性にも留意の上
、実際の取引事例から試算することによって市場実態を表した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -2              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,200 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 68,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価動向や供給制約などが経済金融情勢に与
える影響には引続き注視が必要であるが、個
人消費及び雇用・所得環境は緩やかに回復し
ている。

平坦地の駅接近性に比較的優れる既成住宅地
域であり、特段の変動要因は認められず、需
給は概ね安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２４
Ｋ０８
-340816		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m私道、
北4.2m、東2m、
三方路
１住居

(70,200)
b 安佐北２４
Ｋ０８
-340812		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 安佐北２４
Ｋ０８
-340810		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.1m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 安佐北２３
Ｋ０８
-330802		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
64,591 		 100
[  97.5]
66,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,200 
b (　           ) 
56,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,063 		 100
[  83.0]
68,751 
68,800 
c (　           ) 
54,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
56,428 		 100
[  79.9]
70,623 
70,600 
d (　           ) 
54,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
58,658 		 100
[  88.3]
66,430 
66,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



広島安佐北 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,723,580 
769,752 
2,953,828 
2,390,940 
562,888 		 （　0.9737）
548,084 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,418,417 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   336 ㎡     19.4 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４３㎡と想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,092 
141,960 		 3.0  425,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

283,920 		 851,760 
0 
⑨年額支払賃料        283,920 円　×　12ヶ月　＝　       3,407,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,407,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       195,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,715,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           851,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,723,580 円　　　　（　        11,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 安佐北（賃）Ｋ
０８
　　　　-340803		 1,223  
(   1,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,300 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,095 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,092 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 安佐北（賃）Ｋ
０８
　　　　-340804		 998  
(     996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,083 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,600 円  　　　　     35,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 195,552 円  　　　        3,911,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      305,100 円  　　　　     35,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         769,752 円　（　　　　　　         2,291 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0695 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,390,940 円  
（　　　　　         7,116 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,723,580 円      
②総費用 769,752 円      
③純収益　①－② 2,953,828 円      
④建物等に帰属する純収益 2,390,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 562,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 548,084 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,418,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区深川一丁目７４３番５
 2409000291621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考