令和6年1月15日　提出 広島安佐北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部６丁目１７４８番３外 ｢可部６－１９－１２｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心にア パート等も混在する 住宅地域 南4m市道 水道、下水 河戸帆待川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河戸帆待川駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後に位置する傾斜地にある既存住宅地域で、可部中心部への接近性は認められるものの丘陵地である ため高齢化傾向も相まって、今後はやや衰退傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、可部地区や亀山地区の傾斜地にある住宅地域及びその周辺の圏域と判定した。典型的な需要者は、同地 域に地縁性を有し、安佐北区内に通勤する個人等が主で、他地域からの転入者は稀である。同地域は居住者の高齢化傾 向も加わり、不動産市場は弱含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが、土地で１，０ ００万円程度、新築戸建で総額２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵部に開発された住宅地域であり、アパート等は稀少であり、賃貸需要は弱含みであるため収益価格は求め得なかっ た。比準価格は取引事例に基づき査定した価格で、市場性を反映した規範性の高い価格である。主に自用目的での取引 が中心であるため比準価格を重視し、前年価格、各種公的価格指標との均衡性にも留意の上、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [160.6] [100.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材高騰や円安等の影響はあるが利便性 の高いエリアの不動産市況は堅調に推移して いる。一方、利便性の劣る又は高台の地域は 低迷傾向にある。 旧来からの傾斜地にある既成住宅地域であり 、特に地域要因に影響を与える要因もない。 他からの転入も少なく需要は低調に推移して いる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％